Spring naar inhoud

6. Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening

in bedragen x €1.000

12 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

12.1 Huuropbrengsten
Huren hebben betrekking op aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand.

       
  2025   2024
Te ontvangen netto huur DAEB      
Woonruimte  106.592     100.532 
Bedrijfsruimte  1.192     1.213 
Maatschappelijk Vastgoed  631     629 
Intramuraal Zorgvastgoed  4.189     4.028 
Overig  5     5 
       
Totaal te ontvangen netto huur DAEB 112.609   106.406
       
Af: huurderving wegens projectleegstand -400   -410
huurderving wegens marktleegstand -494   -326
       
Totaal huur DAEB 111.714   105.670
       
Te ontvangen netto huur Niet DAEB      
Woonruimte 3.972   3.807
Bedrijfsruimte 722   697
Parkeergelegenheid 560   543
Overig 0   0
       
Totaal te ontvangen netto huur Niet DAEB 5.254   5.047
       
Af: huurderving wegens projectleegstand -10   -6
huurderving wegens marktleegstand -103   -126
       
Totaal huur Niet DAEB 5.141   4.915
       
       
Totaal te ontvangen netto huur DAEB 112.609   106.406
Totaal te ontvangen netto huur Niet DAEB 5.254   5.047
       
  117.862   111.453
Af: huurderving wegens leegstand -1.008   -868
       
Totaal huren 116.855   110.586

De "te ontvangen nettohuur" is voornamelijk gewijzigd als gevolg van:

  • de huurverhoging per 1 juli van gemiddeld 4,4%
  • de oplevering van 92 nieuwbouwwoningen
  • de verkoop van 19 woningen
  • de verkoop van 1 bedrijfspand en 1 woning in Sneek aan een ontwikkelaar
  • de complexmatige verkoop van 27 woningen en 1 bedrijfspand in Zwaagwesteinde

De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

       
  2025   2024
Gemeente Smallingerland 38.801    36.471 
Gemeente Heerenveen 32.023    30.339 
Gemeente Sudwest-Fryslân 17.696    16.732 
Gemeente De Fryske Marren 17.472    16.324 
Gemeente Waadhoeke 11.045    10.499 
Gemeente Tytsjerksteradiel 771    849 
Gemeente Dantumadeel 36    209 
Gemeente Noardeast-Fryslân 19    29 
       
  117.862    111.453 
       
       
12.2 Opbrengst servicecontracten 2025   2024
Overige goederen, leveringen en diensten 3.636   3.365
Af: huurderving wegens leegstand -49   -51
       
  3.587   3.314
Af: afrekening servicekosten -578   -228
       
Totaal opbrengst servicecontracten 3.009   3.086

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:

  • aanpassingen van de vergoedingen per 1 juli 2025
  • de oplevering van 92 nieuwbouwwoningen
  • de verkoop van 19 woningen
  • de complexmatige verkoop van 27 woningen  en 1 bedrijfspand in Zwaagwesteinde
       
12.3 Lasten servicecontracten 2025   2024
Glasfonds -214   -197
Servicefonds -807   -697
Energie -1.127   -1.510
Schoonmaakkosten -588   -581
Huismeester -16   -14
Overige -422   -299
       
Totaal lasten servicecontracten -3.173   -3.298
       
12.4 Overheidsbijdragen 2025   2024
BRIM subsidies 12    12 
Overige  
       
Totaal overheidsbijdragen 14    13 
       
12.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten 2025   2024
Toegerekende organisatiekosten -10.482   -9.122
       
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten -10.482   -9.122

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.

       
12.6 Lasten onderhoudsactiviteiten 2025   2024
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) -8.040    -7.756 
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) -36.412    -33.342 
       
Totaal onderhoudslasten -44.452    -41.098 
       
Planmatig onderhoud (cyclisch) -29.469   -27.061
Planmatig contract onderhoud (cyclisch) -4.880   -4.020
Uitgesteld onderhoud -1.466   -1.698
Niet voorzien onderhoud -649   -684
Bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren (cyclisch) -597   -563
Klachtenonderhoud -4.586   -4.690
Mutatie-onderhoud -2.805   -2.381
       
Subtotaal -44.452   -41.098
Bij: toegerekende organisatiekosten -6.332   -6.224
       
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten -50.784    -47.322 

In 2025 is voor een bedrag van € 23 miljoen (2024: € 14,2 miljoen) aan woningverbeteringen en verduurzaming geactiveerd. Daarnaast is er een bedrag van € 22,5 miljoen geactiveerd voor 2 grootschalige renovatie projecten.

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

       
12.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 2025   2024
Saneringsheffing 0   0
Onroerend zaak belasting -4.735   -4.479
Waterschapslasten -2.471   -2.345
Brand-Storm verzekering -600   -563
EPA keuringen -471   -373
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -11   -11
       
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit -8.289   -7.771
13 Totaal van nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling      
  2025   2024
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling  
Af: lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling  
Af: Toegerekende organisatiekosten  
Af: Faalkosten koopwoningen  
       
Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkocht vastgoeding in ontwikkeling  

14 Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

       
14.1 Verkoop opbrengst vastgoedportefeuille 2025   2024
Bruto verkoopresultaat DAEB woongelegenheden 8.552    4.792 
Bruto verkoopresultaat Daeb niet woongelegenheden 100   
Bruto verkoopresultaat Niet DAEB woongelegenheden 400   
Bruto verkoopresultaat Niet DAEB niet woongelegenheden  
Bruto verkoopresultaat Verkoop onder Voorwaarden 1.312    2.017 
       
Bruto verkoopresultaat resultaat vastgoedportefeuille 10.363    6.809 
af: verkoopkosten -187    -140 
       
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 10.177    6.669 

In 2025 zijn er 19 woningen (2024: 32 woningen), 0 garages (2024: 0 garages) verkocht uit bestaand bezit. Van de verkochte woningen zijn 0 met een starterslening verkocht (2024: 0 woningen).

In de verkoopopbrengsten is de verkoop van 27 woningen en 1 bedrijfsruimte per 28 februari 2025 aan Thus Wonen in de Gemeente Dantumadeel opgenomen. Deze verkoop betrof een activa-passiva transactie: naast de overdracht van 27 woningen en een bedrijfsruimte is er ook een lening van nominaal € 2.994.949,- overgedragen.

       
14.2 Toegerekende Organisatie kosten 2025   2024
Lonen en salarissen verkoopafdeling -23    -20 
Overige indirecte kosten -11    -11 
       
Totaal toegerekende organisatiekosten -34    -32 
       
14.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2025   2024
Boekwaarde verkopen DAEB zelfstandige woningen -7.085    -3.697 
Boekwaarde verkopen DAEB niet woongelegenheden -111   
Boekwaarde verkopen Niet DAEB zelfstandige woningen -278   
Boekwaarde verkopen Niet DAEB niet woongelegenheden  
Boekwaarde verkopen Verkoop onder Voorwaarden -763    -1.134 
       
Totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -8.237    -4.832 

15 Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille

       
15.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2025   2024
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling -3.821   -3.595
Afwaardering renovatie projecten 0   -8.093
Afwaardering verduurzaming in ontwikkeling -6.600   -3.100
Op(af)waardering Grondposities (o.b.v. taxaties) 229   147
Waardeverminderingen a.g.v. afgeboekte ontwikkelprojecten 0   0
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.956    -1.908 
       
Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille -236   -16.550
       
15.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2025   2024
DAEB in exploitatie 201.557   220.568
Investeringen Daeb -66.939   -49.670
Terugname ORT opgeleverde projecten DAEB 25.765   18.970
Niet-DAEB in exploitatie 5.596   8.542
Investeringen Niet Daeb -406   -61
Terugname ORT opgeleverde projecten Niet DAEB 0   0
       
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 165.574   198.349

Specificatie niet gerealiseerde waardeveranderingen:

       
  Daeb   Niet Daeb
Voorraadmutaties 25.266   
Wijziging vastgoedgegevens 65.418    1.886 
Methodische wijzigingen 126   
Marktontwikkelingen 110.747    3.710 
       
Totaal 201.557    5.596 
       
15.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 2025   2024
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop plicht - activa 610   686
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop plicht - passiva -549   -615
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop recht - activa 2.280   3.489
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop recht - passiva -1.942   -3.003
       
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 399   557

16 Totaal van nettoresultaat overige activiteiten

       
16.1 Opbrengst overige activiteiten 2025   2024
Opbrengst doorberekende salariskosten 101   108
Opbrengst beheersvergoedingen woningen in beheer 0   0
       
Totaal opbrengst overige activiteiten 101   108
       
16.2 Kosten overige activiteiten 2025   2024
Toegerekende organisatiekosten salaris -101   -108
Toegerekende organisatiekosten overig -34   -26
       
Totaal kosten overige activiteiten -135   -134

17 Overige organisatiekosten

       
  2025   2024
Kosten ten aanzien van het jaarverslag -231    -212 
Toegerekende organisatiekosten salaris -818    -744 
Toegerekende organisatiekosten overig -824    -792 
Obligoheffing -111    -119 
       
Totaal overige organisatiekosten -1.984    -1.867 

18 Kosten omtrent leefbaarheid

       
  2025   2024
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid -558   -706
Mens gerelateerde leefbaarheid -17   -6
Toegerekende organisatiekosten salaris -1.358   -1.188
Toegerekende organisatiekosten overig -408   -370
       
Totaal leefbaarheid -2.341   -2.270

19 Totaal van financiële baten en lasten

       
19.1 Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2025   2024
Rente op financiele vaste activa, startersleningen 10   13
Rente op liquide middelen 52   79
Overige rentebaten 9   7
       
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 71   98
       
19.2 Rentelasten en soortgelijke kosten 2025   2024
Rente langlopende schulden      
- Leningen overheid -313    -353 
- Leningen kredietinstellingen -13.881    -13.445 
Waarde mutatie derivaten (extendible leningen) 1.094    -69 
Vergoeding voor afkoop basisrentelening 127   
Vrijval swaption 1.952    1.952 
Vrijval vestia lening 182    181 
Vrijval optie premie derivaten -17    -17 
       
Totaal rente langelopende schulden -10.855    -11.752 

De waarde mutatie van de derivaten heeft betrekking op reële waarde van uitstaande extendibles. De opgenomen waardering is door externe partijen vastgesteld.

Rente kortlopende schulden      
- Rente op liquide middelen 0   0
- Overige rentelasten -24   0
       
Totaal rente kortlopende schulden -24   0
       
Financieringskosten -117   -107
       
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -10.996   -11.860

De rentelast van langelopende schulden kan als volgt worden gespecificeerd:

       
Rentelasten van leningen met een vaste rente -13.994   -13.463
Rentelasten van leningen met een variabele rente -199   -335
Waarde mutatie derivaten (extendible leningen) 1.094   -69
Overige 2.117   2.116
       
Totaal rentelasten langlopende schulden -10.982   -11.752

De grondposities vertegenwoordigen een waarde van € 5,1 miljoen. De rentelasten van de grondposities komen direct ten laste van het resultaat en bedragen op basis van 3,3% € 169.000.

20 Belastingen

       
  2025   2024
       
Acute belasting 2025 -6.027   0
Acute belasting 2024 46   -7.552
Acute belasting 2023 111   -419
Acute belasting 2022 40   0
Mutatie latentie afschrijvingspotentieel -29   -355
Mutatie latentie disagio -80   -92
Mutatie latentie Swaption -118   -115
       
Totaal belastingen -6.057   -8.534

De acute belastingdruk is gebaseerd op het gemiddelde wettelijke belastingtarief van 25,8%.

Samenstelling fiscaal resultaat      
  2025   2024
       
Resultaat voor belastingen volgens de commerciële jaarrekening 199.505    214.409 
       
       
Projectresultaat -9.396    -5.438 
Verkopen 37    -181 
Afschrijvingen -209    17 
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -165.972    -198.906 
Overige waardeveranderingen 465    16.696 
Overige posten 764    37 
Swaption -531    -531 
Saneringsheffing  
Herinvesteringsreserve -3.005    -1.656 
Investeringsaftrek -2.054   
Disagio -330    -385 
Derivaten  
       
  -180.231    -190.347 
       
Fiscaal resultaat voor beperking rente aftrek 19.274    24.062 
Afschrijvingen 730    523 
Rentelasten 11.613    12.688 
Overige posten -156    -147 
       
Grondslag voor renteaftrek (EBITA) 31.461    37.126 
Maximale rente aftrek 24,5% (2024: 20%) 7.708    7.425 
       
Werkelijke rentelasten en soortgelijke kosten 11.845    12.688 
       
Beperking rente aftrek (ATAD) 4.137    5.263 
       
       
Fiscaal resultaat 23.411    29.325 
Fiscale verlies compensatie  
       
Belastbaar bedrag 23.411    29.325 
       
Verschuldigde winstbelasting 19% van € 200 38    38 
Verschuldigde winstbelasting 25,8% van € 23.411 - € 200 5.988    7.514 
       
Totaal verschuldigde winstbelasting 6.026    7.552 

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,8%. De effectieve belastingdruk over 2025 is 3,23%  (2024: 3,98%). De effectieve belastingdruk is stabiel.

De aangiften t/m 2021 zijn definitief, 2022, 2023 en 2024 zijn ingediend.


Overige toelichtingen op het resultaat

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie:      
  2025   2024
Immateriële vaste activa -95   -95
Kantoor -216   -215
Inventarissen -41   -35
Vervoermiddelen -54   -61
Automatisering -115   -134
       
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa -521   -540
       
Lonen en salarissen 2025   2024
Bruto salaris -10.133   -9.643
Ziekengeld 59   90
Inleenkrachten -482   -215
Sociale lasten -1.684   -1.576
Pensioenlasten -1.202   -1.177
Overige personeelskosten -1.345   -720
       
Totaal lonen en salarissen -14.787   -13.241

Het bruto salaris is ten opzichte van voorgaand jaar gewijzigd met de CAO aanpassing van 3,85% (2024: 10%). Daarnaast is de eindejaaruitkering verhoogd van 2% naar 3%.

Eind 2025 had de corporatie 159,5 (2024: 156,7) werknemers is dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Het gemiddelde aantal FTE in dienst over 2025 bedraagt 158,1. Accolade heeft geen medewerkers in dienst die buiten Nederland werkzaam zijn.

       
Overige bedrijfslasten 2025   2024
Vervoerskosten -363   -350
Huisvestingskosten -552   -1.010
Kosten Toezichthouders (RVC) -170   -113
Kantoorkosten -2.335   -2.306
Algemene kosten *) -2.548   -1.871
       
Totaal overige bedrijfslasten -5.968   -5.649
       
*) Specificatie Algemene kosten      
       
Dotatie voorziening Huurdebiteuren -316   -217
Dotatie voorziening Overige Debiteuren -654   0
Contributie Aedes -106   -105
Bijdrage Autoriteit Woningcorporaties -88   -78
Verhuurderbijdrage huurcommissie -87   -66
Bijdrage huurdersverenigingen -135   -121
Accountants honoraria -231   -212
Advieskosten -337   -565
Obligoheffing -111   -119
Overig -481   -388
       
Totaal algemene kosten -2.548   -1.871


In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

       
Accountantshonoraria 2025   2024
Controle van de jaarrekening Deloitte -220   -202
Andere controlewerkzaamheden Deloitte -11   -10
Fiscale advisering 0   0
Andere niet-controlediensten 0   0
       
Totaal accountantshonoraria -231   -212

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties)en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2025, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.