Bestuursverslag

1. Voorwoord

In 2025 werkten we aan twee grote opgaven: de visitatie en onze nieuwe koers. Daarnaast startten we langdurige samenwerkingen en zetten we een transformatie in op het thema Leefbaarheid. Tegelijk kregen we helaas te maken met een aantal ongewenste incidenten.

Visitatie
In 2025 lieten we ons visiteren. Dat doen we eens in de vier jaar. Een onafhankelijke commissie beoordeelde hoe we presteren. De visitatiecommissie had waardering voor onze maatschappelijke waarde en verankering. Met als uitschieters de manier waarop we onze huurders op de eerste plaats zetten, onze samenwerkingsgerichtheid en onze vasthoudendheid en lef om problemen aan te pakken.

Belanghebbenden omschrijven Accolade als sociaal, meedenkend en ambitieus. Ze ervaren ons als toegankelijk en mensgericht. Onze daadkracht en gedrevenheid zijn volgens hen goed zichtbaar. We zijn er trots op dat we als grote organisatie worden gezien als hartelijk, betrokken en persoonlijk. Dit willen we uiteraard vasthouden.

Proces van het koersplan
Het koersplan ontstond via een intensief proces met betrokkenheid van medewerkers, huurders en partners. Dat leidde tot keuzes die breed herkend en gedragen worden. Medewerkers stonden zelf aan het roer: zij benoemden opgaven vanuit hun dagelijkse werk, verkenden deze verder in praktijkexpedities binnen en buiten ons werkgebied en kwamen terug met adviezen. Deze adviezen hebben we dankbaar ontvangen en gebruikt bij het opstellen van de koers.

Nieuwe samenwerkingspartners
De afgelopen jaren investeerden we veel in het professionaliseren van inkoop- en contractmanagement en in het vernieuwen van ons inkoop- en aanbestedingsbeleid. Met externe ondersteuning bereidden we drie grote aanbestedingen voor. Zowel de aanbesteding voor Planmatig Onderhoud & Verduurzaming (RGS) als voor Dagelijks Onderhoud & Mutatie-onderhoud verliepen succesvol.

Voor RGS sloten we 6 nieuwe contracten af voor de periode van 10 jaar. Voor DO/MO kozen we 3 nieuwe partners voor de periode van 5 jaar. Dit zijn partners die goed bij ons passen en samen met ons de komende jaren het onderhoud en de verduurzaming gaan realiseren.

Leefbaarheid
Het jaar 2025 was een intens jaar. We kregen te maken met ingrijpende gebeurtenissen: steekpartijen met dodelijke afloop, bedreigingen en een groeiende groep verwarde en verslaafde huurders die zorgden voor complexe overlastsituaties. We troffen zwaar vervuilde woningen aan en begeleidden mensen die volledig vastliepen. En ondertussen bleven we oog houden voor de menselijke maat.

Er waren gelukkig óók lichtpuntjes. Mooie leefbaarheidsinitiatieven, nieuwe kansen voor aandachtsgroepen om zelfstandig te wonen en momenten waarop we echt het verschil konden maken. Samen bouwden we aan leefbaarheid, veiligheid en perspectief voor onze bewoners.

Organisatie
We zijn een hechte organisatie met een open cultuur en prettige werksfeer. De meeste collega’s voelen zich veilig, gezien en uitgedaagd. En dat stimuleren we graag. Daarom besteedden we in 2025 veel aandacht aan diversiteit en inclusie.

We versterkten de interne samenwerking en sturen slimmer op doelen en resultaten. Ook zien we kansen in het gebruik van AI. Daarom zijn we gestart met opleidingen, trainingen en pilots. Daarnaast investeerden we in onze relaties met partners en huurders en zorgden voor een gezond financieel beleid.

Trots!
We kijken met trots terug op 2025. Gedreven collega’s maakten bovenstaande, en nog veel meer, mogelijk. Inmiddels zijn wij allebei begonnen aan onze tweede bestuursperiode. Met veel energie bouwen we verder aan Accolade voor onze huurders.

Elze Klinkhammer & Friso de Roos

Bestuur Accolade

2. Thema's en doelen

‘Voor elke huurder een passende woonplek in een aangename en veilige buurt.’

Dat is onze ambitie. Hoe we daaraan werken staat in ons koersdocument  ‘Ruimte voor mensen 2020 - 2025’. Deze koers is richtinggevend geweest tot en met 2025. Het was een kader voor ons denken en doen. In 2025 zijn we gestart met het herijken van onze koers. De nieuwe koers is inhoudelijk klaar in concept en borduurt voort op de koers die we kennen. Begin 2026 presenteren we deze nieuwe koers.

 De drie speerpunten van de koers 2020–2025

1. We bouwen aan buurten waar je prettig woont
Met voldoende betaalbare woningen willen we in onze buurten ruimte bieden aan mensen met verschillende achtergronden. Samen met bewoners en ons netwerk werken we aan vitale en leefbare buurten. We nodigen huurders uit om verantwoordelijkheid te nemen in hun omgeving.

2. We doen het samen
Samen bereiken we meer dan ieder voor zich. We kennen onze partners en investeren in ons netwerk. We leggen verbinding tussen bewoners en professionals. Met onze RGS-partners werken we resultaatgericht aan de kwaliteit van onze woningen. Ook betrekken we huurders bij het verbeteren van onze producten en diensten. Door elkaars kracht te gebruiken werken we samen aan prettig en veilig wonen.

3. We zijn klaar voor de toekomst
We werken efficiënt en doelmatig samen en blijven financieel gezond. Duurzaamheid zit in ons DNA. We zetten stappen naar een CO₂-neutrale woningportefeuille. Klaar zijn voor de toekomst betekent ook: zorgen dat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. We anticiperen op de vergrijzing, investeren in het contact met huurders en we gaan met de tijd mee. 'Bewust werken’ is daar een onderdeel van.

Hoe gaven we in 2025 invulling aan onze koers?
Om te sturen op deze speerpunten werkten we met twaalf strategische doelen richting 2025. In de volgende paragrafen is te lezen hoe we invulling gaven aan de strategische doelen 1 t/m 3. In het hoofdstuk ‘Onze organisatie’ vertellen we meer over onze organisatie. De financiën staan uitgebreid beschreven in ‘Financieel gezond blijven’.

1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Betaalbaarheid
De afgelopen jaren zijn de huurquotes in het algemeen gedaald voor sociale huurders. Dat komt doordat de huren minder snel stegen, terwijl de inkomens en de huurtoeslag sterk verbeterden. Hierdoor besteden veel huurders een kleiner deel van hun inkomen aan het betalen van de huur. Voor de meeste huurders is huren daardoor beter betaalbaar geworden. Toch blijft het voor een deel van onze huurders lastig om financieel rond te komen. Daarom blijven we ons de komende jaren keihard inzetten om voldoende betaalbare en passende huurwoningen te bieden.

Daarnaast helpen we bewoners om hun woonlasten in balans te krijgen. Want bij voldoende financiële ruimte, is er meer ruimte om het leven op een eigen manier vorm te geven. Daarbij werken we nauw samen met onze gemeenten en huurdersverenigingen. In 2025 gaven we op verschillende manieren aandacht aan betaalbaarheid.

Huurbeleid
Wij passen een betaalbaar huurbeleid toe, waarbij de huuropbouw van onze woningen aansluit op de financiële ruimte bij onze huurders. In 2025 hebben we samen met de huurdersorganisaties gewerkt aan het aanpassen van het bestaande huurbeleid. Deze co-creatie resulteerde in een voorstel dat eind 2025 ter advisering aan de huurdersorganisaties is voorgelegd. 

Op 1 juli 2025 zijn de huren van sociale huurwoningen gemiddeld met 4,4 procent verhoogd. Woningen met een huur die onder het gewenste niveau lag, kregen een verhoging van 5,0 procent. Woningen die al boven het gewenste niveau zaten, kregen geen huurverhoging.

 Voor nieuwe huurders stelden we de huur vast vanuit ons betaalbaarheidsdoel. De gemiddelde contracthuur van een sociale huurwoning is 58% van de maximaal redelijke huur. Ongeveer 89 procent van de sociale huurwoningen heeft eind 2025 een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. 

Integrale samenwerking voor individuele betaalbaarheid
Door integraal samen te werken met gemeenten en huurdersorganisaties willen we zoveel mogelijk betalingsrisico’s bij huurders voorkomen en verlagen. En daarnaast betalingsproblemen zo vroeg mogelijk in beeld krijgen en oplossen. Voor huurders die financieel vastlopen bieden we maatwerk.

Werkgroepen binnen gemeenten
In elke gemeente waar wij huurwoningen hebben, zijn werkgroepen actief waarin betrokken partijen periodiek samenkomen om van elkaar te leren en de samenwerking te verbeteren. In deze werkgroepen zitten medewerkers van gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. We maken samenwerkingsafspraken en spreken af welke acties we met elkaar oppakken, wat resulteert in een uitvoeringsplan. In sommige gemeenten noemen we dit de Instrumentenkoffer. Op deze manier bouwen we stap voor stap verder aan onze integrale samenwerking rondom het thema betaalbaarheid. 

Voorbeelden van concrete acties (Instrumentenkoffer)
Maatwerkfonds – De Fryske Marren
In 2025 werd het Maatwerkfonds breed onder de aandacht gebracht. Het fonds ondersteunt werkende inwoners met een laag inkomen (vanaf 130% van de bijstandsnorm) met advies en tijdelijke financiële hulp. Zo helpen we financiële stress te verminderen en duurzame oplossingen te vinden. Inwoners kunnen een gesprek aanvragen om een budgetplan op te stellen en grip te krijgen op hun geldzaken, naast andere regelingen zoals de Witgoedregeling. De gemeente schakelde een communicatiebureau in o.a. om de doelgroep te bereiken en het effect van de campagne te meten. Wij droegen bij aan de campagne ‘Datgeldtvoormij’ met een interview en een promotiefilmpje met team Incasso.

VoorzieningenWijzer – De Fryske Marren

In gemeente De Fryske Marren maakten verschillende huurders gebruik van de VoorzieningenWijzer. Dit project liep tot december 2025. Na evaluatie in 2025 is besloten deze samenwerking voor de Voorzieningenwijzer in De Fryske Marren te verlengen met drie jaar (2026-2028).  

Nieuw armoede- en schuldenbeleid – Waadhoeke
De gemeente Waadhoeke stelde in 2024 het beleid Bestaanszekerheid 2024–2028 vast. In 2025 volgde het beleidsplan Schuldhulpverlening 2026–2029. We zijn betrokken bij de uitvoering en nemen deel aan de werkgroep Betaalbaarheid.

Armoedepact – Smallingerland
De gemeente Smallingerland sloot een ‘Armoedepact’ met een bijbehorend uitvoeringsplan. Wij zijn hierbij betrokken via de werkgroep Bereikbaarheid en Betaalbaarheid. Dit pact stimuleert samenwerking en informatie-uitwisseling tussen organisaties. Denk aan organisaties zoals het Leger des Heils, Carins, gemeente, Voedselbank, Humanitas, Schuldhulpmaatje, MOS en de Bibliotheek. Het armoedepact zet de schouders onder een betere dienstverlening aan inwoners met financiële zorgen in de gemeente. Op deze manier bieden we inwoners samen een zeker bestaan. Zo kan iedereen volwaardig meedoen in de samenleving. Een onderdeel van het pact zijn de afspraken vanuit de Instrumentenkoffer Betaalbaarheid.

Gastles ‘Op jezelf’ – Súdwest-Fryslân
In de gemeente Súdwest-Fryslân ontwikkelden we in 2022 - 2023 met verschillende partijen (gemeente, scholen en corporaties) een gastles ‘Op jezelf’. Dit is een les voor jongeren op het voortgezet onderwijs, speciaal onderwijs en middelbaar beroepsonderwijs. De gastles gaat over goed omgaan met geld en wonen. De corporaties geven deze gastlessen in verschillende gemeenten in ons werkgebied op scholen die hierin interesse hebben. De gastlessen worden goed ontvangen en zijn ook in 2025 weer gegeven. Zo is het een vast project op veel scholen. Samen met de NHL Stenden Leeuwarden is er in 2025 een app ‘op jezelf’ ontworpen in de vorm van een game. Studenten kunnen hier gebruik van maken om inzicht te krijgen in de inkomsten en uitgaven. Zowel vaste lasten als onverwachte kosten. Op deze manier willen we de lessen nog beter aan laten sluiten op de doelgroep van 14- tot 15 jarigen.

Brievenwasserette – Súdwest-Fryslân
In 2024 startte de gemeente Súdwest-Fryslân een brievenwasserette om moeilijke brieven begrijpelijk te maken. Het belang van inzet op begrijpelijke communicatie ontstond uit het kernteam, waar Accolade ook aan deelneemt. Brieven kunnen bij de wasserette ingeleverd worden, waarna ze begrijpelijk gemaakt worden. Dit is in 2024 intern ingezet en in 2025 toegankelijk geworden voor inwoners. Onze huurders kunnen er dan ook gebruik van maken. De brievenwasserette heeft een aanjagende rol en zal in de toekomst naar verwachting niet meer nodig zijn. Dit omdat betrokken partijen het continue verbeteren van brieven als hun reguliere dienstverlening zien.  

Fix-teams – De Fryske Marren en Waadhoeke
De gemeente De Fryske Marren heeft met fix-teams een project opgezet om inwoners te helpen hun woningen energiezuiniger en goedkoper te maken. Onder de naam FIXbrigade De Fryske Marren worden energiecoachgesprekken en praktische besparingsmaatregelen aangeboden — zoals het aanbrengen van ledlampen, radiatorfolie en tochtstrips — zodat mensen, vooral met een laag inkomen, direct energiekosten kunnen besparen. Ze zijn gestart in de risicogebieden (denk aan Joure-Zuid en Lemstervaart in Lemmer) en gaan de hele provincie door. Ook in gemeente Waadhoeke zijn fix-teams actief.

In 2026 willen we gezamenlijk een plan maken hoe we de huurders (beter) bereiken met deze teams.

Vroegsignaleringsafspraken met gemeenten
We maakten afspraken met al onze gemeenten om betalingsachterstanden zo vroeg mogelijk in beeld te krijgen. Maandelijks leveren we gegevens over huurachterstanden aan. Inmiddels is een waardevolle samenwerking ontstaan met de vroegsignaleerders van de gemeenten. De lijnen zijn heel kort en op deze manier konden we samen al vele huurders helpen. We blijven dit evalueren en optimaliseren om onze huurders te kunnen helpen bij het op orde krijgen van de financiën.

Maatwerk geboden
In 2025 stonden we klaar voor huurders met betalingsproblemen. Met zo’n 750 huurders hadden we intensief contact. We luisterden naar hun situatie en zochten samen naar oplossingen, zoals het aanpassen van de incassodatum of een betalingsregeling. Ook verwezen we huurders door naar gemeenten of andere organisaties. 

Beschikbaarheid
Het Fries Sociaal Planbureau publiceerde in 2025 een rapport over de ontwikkeling van de vraagdruk naar sociale huur in de provincie. Hieruit blijkt dat de behoefte aan sociale huurwoningen in de provincie Friesland nog steeds toeneemt. De wachttijden nemen toe, de reacties blijven op een hoog niveau en de doorstroming in de bestaande voorraad is zeer gering waardoor er weinig aanbod voor verhuur beschikbaar komt. 

Nieuwbouw
In 2025 voegden we 92 woningen toe aan onze voorraad:

  • 32 in Heerenveen
  • 28 in Joure
  • 28 in Sneek
  • 4 in Jubbega

 In Jubbega werden alvast 4 van de 11 vervangende nieuwbouwwoningen opgeleverd, ter vervanging van oude woningen. Daarnaast werkten we hard aan de ontwikkeling van nieuwe woningen voor de jaren na 2025. Het gaat hierbij met name om uitbreidingsnieuwsbouw in Drachten, Heerenveen en Joure.

Niet alleen nieuwbouw draagt bij aan een grotere beschikbaarheid aan woningen. Ook in 2025 hebben wij alle nieuwbouwwoningen met voorrang verhuurd aan huurders die al in een huurwoning woonden. Hierdoor kwam er een extra woning voor de verhuur beschikbaar en konden we meer woningzoekenden aan een woning helpen. 

Ook startten we in 2025 een pilot voor kamergewijze verhuur aan statushouders. Hiermee kunnen 2 of 3 mensen tegelijk geholpen worden met één woning. Zo benutten we de voorraad beter en kunnen we meer mensen in hun behoefte aan een woning voorzien.

Visie voor de komende jaren
In onze visie op vastgoed hebben we voor de jaren tot 2030 de focus gelegd op de uitbreiding van de voorraad. Voor de langere termijn – na 2030 - verleggen we onze aandacht geleidelijk aan naar de transformatie van onze voorraad en minder op uitbreiding van de voorraad. Gezien de financiële vooruitzichten houden we hierbij de vinger aan de pols en blijven we oog houden voor de inzet van middelen voor de volkshuisvestelijke opgave in brede zin. Dus naast uitbreiding en transformatie van de voorraad ook verduurzamen, onderhoud en betaalbaarheid van de voorraad.

2. Duurzaamheid

Helemaal je eigen plek. Die behoefte hebben onze huurders nu, maar ook de generaties na hen. Daarom kijken we verder dan vandaag en houden nu al rekening met morgen. Daarom dragen we een steentje bij aan een schone aarde door het milieu zo veel mogelijk te ontzien. Een belangrijk onderdeel hiervan is het energiezuinig maken van onze woningen.

Ook in 2025 zetten we ons Programma Verduurzaming voort. Omdat de versie uit 2023 verouderd was, zijn we eind 2025 gestart met een inhoudelijke herziening. In dit programma leggen we vast hoe we toewerken naar een aardgasloze woningvoorraad, passend binnen de Nationale Prestatieafspraken. Ons doel is duidelijk: een CO₂-neutrale woningvoorraad in 2050.

Isoleren en zonnepanelen
In 2025 gingen we door met het verduurzamen van onze woningen. Dit doen we door woningen te isoleren en zonnepanelen te plaatsen. Voor onze huurders draagt dit bij aan beheersbare woonlasten en we verminderen de CO₂-uitstoot. In totaal isoleerden we 645 woningen naar energielabel B en beter. Daarnaast kregen 255 woningen zonnepanelen. Verduurzamen betekent meer dan alleen isoleren en zonnepanelen plaatsen. We richten ons ook op een groene omgeving en circulair (ver)bouwen. Ook in 2025 bereikten wij weer mooie resultaten. Hieronder noemen we een aantal:

Circulariteit

  • In 2025 brachten we de Fryske Vezelhennepdeal in de praktijk door 143 woningen te isoleren met Hempwool. Bij 114 woningen is dit materiaal gebruikt voor de binnenzijde van het zolderdak. Daarnaast zijn bij 29 woningen de daken volledig vervangen door een biobased variant met een isolatielaag van meer dan 25 cm Friese vezelhennep. Op deze manier ondersteunen we Friese boeren met een nieuw verdienmodel, bouwen we me aan een lokale biobased keten en verduurzamen we ons bezit met gezonde materialen. 
  • Na de succesvolle afronding van de pilot Circulaire Hub Noord-Nederland in 2025, zetten we de samenwerking met Elkien en onze RGS-partners Wits en Talen in 2026 voort. Na het succesvol onderzoeken van hergebruikmogelijkheden voor hout, glas en dakpannen, werken we er nu aan om circulair materiaalgebruik de standaard te maken binnen planmatig onderhoud. Ook verkennen we nieuwe materiaalstromen.
  • Samen met enkele Friese collega-corporaties onderzoeken we de mogelijkheden om sanitair uit sloop- of renovatieprojecten een tweede leven te geven.
  • We hebben het concept van de circulaire menukaart aangedragen bij Aedes en droegen actief bij aan de verdere ontwikkeling van deze tool. Met deze menukaart kunnen corporaties per bouw- of onderhoudsfase bepalen welke circulaire maatregelen passen om de milieu‑impact te verkleinen.
  • We bliezen onze plannen om circulaire keukens te plaatsen nieuw leven in. Na de zomervakantie plaatsten we de eerste circulaire keuken van Chainable in de Accolade Kas.

Groene omgeving
We gaan voor schoon, heel, veilig én groen! Vanuit die gedachte droegen we ook in 2025 bij aan het vervangen van grijs door groen in de leefomgeving. Een aantal voorbeelden:

  • Rondom het Beaken in Joure pakten we de groenomgeving aan. We haalden input op bij de bewoners met onze Straatbuzz. Hieruit bleek dat men graag een zitje wil bij het water. Het Beaken ligt prachtig aan het water. Samen met de bewoners en de hovenier maakten we een plan. Dit is eind 2025 uitgevoerd.
  • Omwonenden van de Boeresingel in Joure gaven aan dat het algemene groen te wensen overliet. Tijdens de bouw plaatsten we hier, midden tussen de hagen, bankjes. Hierdoor werden de bankjes niet gebruikt. Wij huisvesten hier een oudere doelgroep, samen met Hof en Hiem. Als deze senioren de ‘’oversteek’’ maken naar het zorgcentrum, maken ze graag gebruik van deze bankjes om te kunnen rusten. Samen met de hovenier maakten we een plan om het geheel aantrekkelijker aan te kleden en de bankjes toegankelijker te maken. Het resultaat mag er zijn!
  • In Heerenveen creëerden we een parkachtige uitstraling op twee percelen van ons aan de President Kennedylaan, de van Goghlaan, de Vermeerstraat en de Jan Mankeslaan. Voorheen lagen hier tegels die verzakten. Ook was de afwatering slecht. We legden er een halffabricaat aan, dit maakt het onderhoudsvriendelijker en duurzaam.
  • In Oudega plantten we gedurende de afgelopen jaren fruitbomen. Inmiddels wordt de Doarpstun een volwassen pluktuin.
  • Aan de Oude Nering in Drachten plantten we bloemstroken in de grasvelden, ten behoeve van de biodiversiteit.

3. Samenwerken en verbinden

Samenwerken en verbinden is een van onze visiedoelen. We geloven erin dat we samen meer voor elkaar krijgen dan ieder voor zich. We werken samen in netwerken met bewoners, professionals en partners. We maken hierin gebruik van elkaars kracht en inzet. Zo zorgen we met elkaar voor prettig en veilig wonen.   

Statushouders
De taakstelling voor de huisvesting van statushouders was voor gemeenten in 2025 vergelijkbaar hoog als in 2024. We leveren hieraan graag een bijdrage. In totaal stelden we 88 woningen aan onze gemeenten beschikbaar. Ook collega-corporaties leverden woningen. Door veel gezinsherenigingen van statushouders die al eerder een corporatiewoning hadden betrokken, behaalden we de taakstelling in heel Friesland voor 2025. Zonder deze gezinsherenigingen was dit niet gelukt. We zien namelijk nog steeds minder nieuwe woningen vrijkomen bij de corporaties. En er is vaak een mismatch tussen vraag en aanbod. Denk dan aan huurprijs, grootte, leeftijdslabel van de woningen of vanwege leefbaarheid. Het ontwikkelen van alternatieve huisvestingsmogelijkheden binnen en buiten de corporaties ging daarom volop door. Plannen van gemeenten zijn bijvoorbeeld: het realiseren van flexwoningen of doorstroomlocaties. Bij deze ontwikkelingen betrekt de gemeente ons. We maken afspraken waar dit nodig is. Ook het laten delen van een woning werd concreter in 2025. We ontwikkelden beleid hiervoor en maakten samen met de gemeente Smallingerland een plan. In 2025 werd de eerste deelwoning een feit. Begin 2026 betrekken de eerste statushouders deze deelwoning. De gemeente begeleidt hen bij het samen wonen. Met andere gemeenten maakten we ook mooie vorderingen rondom woning delen. In 2026 starten we met de uitvoering. We evalueerden daarnaast periodiek met gemeenten, provincie, COA en de maatschappelijke ondersteuning over de taakstelling en onze samenwerking. Ook de kwaliteit van de ondersteuning bij de integratie en het wonen staat dan op de agenda. Dit laatste is belangrijk voor ons vanwege de leefbaarheid. Zo bezoeken onze wijkbeheerder de nieuwe statushouders na een aantal weken. Ze horen zo hoe het gaat met de mensen en of er vragen zijn.

Woonwagens Johan Willem Frisostraat Sneek
In Sneek werkten we aan de ontwikkeling en uitbreiding van het woonwagenkamp aan de Johan Willem Frisostraat. Het gaat om tien wagens bestemd voor sociale verhuur. De Overheid schrijft in het beleidskader ‘gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid’ voor dat gemeenten en corporaties samen moeten optrekken in het faciliteren van de levenswijze van woonwagenbewoners. Kinderen van woonwagenbewoners krijgen zelden of nooit een plek op bestaande locaties door de extreem lage mutatiegraad, terwijl de wens er binnen deze groep sterk is. Door specifieke toewijzingsregels maakte Accolade het, gebaseerd op het afstammingsbeginsel, mogelijk voor woonwagenbewoners om in familieverband met elkaar te leven.

Weer Thuis
Het convenant Weer Thuis loopt nog steeds. Corporaties, huurdersverenigingen, gemeenten en zorgpartijen uit Friesland spraken hierin af hoe we mensen laten doorstromen uit de beschermde woonvorm en maatschappelijke opvang naar een zelfstandige woning. Voldoende goede woningen verspreid over de provincie en passende ondersteuning zijn daarbij van belang. Maar vooral ook de (lokale) samenwerking om te zorgen voor een ‘zachte landing in de wijk’. Hierover maakten we afspraken met onze gemeenten. Zo bieden we bewoners een optimale kans van slagen. In 2025 boden we 12 kandidaten met voorrang een huis aan. Het convenant Weer Thuis liep eind 2025 af. Maar wordt verlengd totdat de urgentieverordening van kracht is. Daarna vervalt het convenant Weer Thuis definitief. De doelgroepen van Weer Thuis krijgen een plek in de urgentieverordening.

Urgentieverordening
Het proces loopt al een tijdje: gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties in Friesland slaan de handen ineen om te komen tot een regionale uniforme urgentieverordening. Hiermee bereiden we ons voor op de verplichting van een urgentieverordening voor wettelijke aandachtsgroepen. Dit staat in de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting. We maken in Friesland afspraken over hoe we dit samen zo goed mogelijk kunnen doen. Hoe verdelen we de woningen? En hoe borgen we voldoende goede ondersteuning hierbij? Juist dit is enorm belangrijk bij deze doelgroepen.

Wij zijn samen met Elkien namens de VFW vertegenwoordigd in de provinciale projectgroep. Vanuit daar werken we samen met de andere Friese corporaties. We vinden het voor onze huurders en woningzoekenden heel belangrijk om te komen tot deze Friese uniforme urgentieverordening. Het zorgt voor duidelijkheid en we dragen als partijen gezamenlijk de verantwoordelijkheid. In 2024 ontwikkelden we als partijen al de (concept) ‘Urgentieverordening Fryslân’. En in 2025 doorliepen we een deel van het besluitvormingsproces bij gemeenten. Door uitstel van de vaststelling van de Wet versterking regie volkshuisvesting is dit proces tijdelijk gestaakt.
In 2026 wordt, na het vaststellen van de Wet, het besluitvormingsproces binnen gemeenten weer opgestart. In 2025 werkten we ondertussen wel door aan de voorbereiding op de uitvoering van de urgentieverordening. We ontwikkelden een samenwerkingsovereenkomst, stelden de processen vast en de gemeenten startten met de inrichting van de Friese urgentieorganisatie.  De vermoedelijke inwerkingtreding van de verordening is 1 januari 2027.

Woon-welzijn-zorgvisie
Al onze gemeenten stelden inmiddels een woon-welzijn-zorgvisie vast. Soms werd dit regionaal opgepakt, soms lokaal. In deze visie maken ze helder wat de kwantitatieve en kwalitatieve opgave is als het gaat om wonen, welzijn, zorg en ondersteuning voor alle aandachtsgroepen. Het gaat onder meer om: 

  • mensen met sociale en/of medische urgentie;
  • mensen die uitstromen uit een intramurale (zorg)instelling; 
  • dak- en thuisloze mensen;
  • statushouders;
  • arbeidsmigranten;
  • studenten;
  • woonwagenbewoners;
  • ouderen. 

Ook geeft de visie richting over de aanpak en de samenwerking. Na de visie komt een uitvoeringsplan. De gemeenten werken hier nu aan of stelden het plan vast. Vanuit daar maken partijen concrete prestatieafspraken. Ook met zorg- en welzijnspartners.

Langer je eigen plek
Het aantal senioren neemt sterk toe de komende jaren. We ontwikkelden daarom de aanpak ‘Langer je eigen plek’. In het kort ziet de aanpak er zo uit:

  1. Kwaliteit bezit
    - We maken een deel van ons bezit geschikter voor langer zelfstandig wonen voor senioren.
    - We labelen deze woningen met het ‘Langer je eigen plek-label’.
  2.    Marketing en verhuur
    - We zetten ons in om de bewustwording te vergroten onder senioren, zodat zij zich eerder en beter voorbereiden op het langer zelfstandig wonen
    - Ons seniorenbezit presenteren we aantrekkelijk, ongeacht beschikbaarheid.
    - We wijzen de ‘Langer je eigen plek-woningen’ gericht toe aan de doelgroep (senioren 70+ krijgen voorrang).
  3. Persoonlijk contact en maatwerk
    - Inzet wooncoaches senioren voor persoonlijk contact.
    - Maatwerk toepassen, bijvoorbeeld: hulp bij inschrijven, kleine woningaanpassingen organiseren, hulp bij doorstroming.

Het jaar 2025 stond in het teken van de implementatie van onze aanpak ‘Langer je eigen plek’. Alle acties werden voorbereid en brachten we deels in uitvoering. Zo bezochten en hielpen de wooncoaches senioren al veel huurders. Ook gaven we veel publiciteit aan het thema ‘langer zelfstandig wonen’ om de bewustwording onder oudere huurders en woningzoekenden te vergroten. We sloten onder andere aan bij de landelijk campagne ‘Denk na over morgen’. Dit blijven we doen.
Ook voegen we graag ‘welzijn en ontmoeting’ toe in of nabij de ‘Langer je eigen plek-woningen’. En misschien ook wel het aanbod van zorg. Afhankelijk van de behoefte en het omliggende aanbod van welzijn, ontmoeting en/of zorg. We startten de eerste verkenningen met partners in 2025 en zetten dit voort in 2026.
In 2026 maken we ook het merendeel van het aangewezen bezit voor ‘Langer je eigen plek’ geschikt. Dit zijn aanpassingen in de algemene ruimten van appartementengebouwen die gericht zijn op het verbeteren van de toe- en doorgankelijkheid en veiligheid. Zodra deze aanpassingen klaar zijn, starten we met het gericht toewijzen van de woningen aan de doelgroep. De woningen in de aangewezen appartementengebouwen worden op aanvraag of als er een nieuwe huurder komt aangepakt.

Samenwerking wonen-zorg in bestaande voorraad 
Nu ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen en opname in een verzorgings- of verpleeghuis alleen in uiterste gevallen mogelijk is, is het belangrijk dat wij hier ook oog voor hebben. We zien dat zorgpartijen zich vaker dan voorheen bij ons melden met een samenwerkingsvraag. In 2024 schreven we over de samenwerkingsovereenkomst met één van onze zorgpartners. In 2025 huisvestten we drie huurders met een zorgbehoefte op deze wijze. Een knelpunt in het huisvesten van deze doelgroep is dat de timing niet altijd matcht: soms is er wel een woning beschikbaar maar geen kandidaat, of andersom. In 2026 onderzoeken we hoe we dit knelpunt kunnen oplossen. Zodat we de doelgroep hopelijk nog adequater kunnen bedienen. We zien sowieso een grote toegevoegde waarde in de korte lijnen van deze samenwerking. Beide partijen weten elkaar onderling goed te vinden. In 2025 verdiepten we ons ook in nieuwe vormen van wonen, zoals het gemixt wonen van jong en oud. In 2026 borduren we hierop voort. 

Scootmobielstallingen 
In 2025 stelden we ons 'scootmobielstallingen beleid’ vast. En we werkten dit verder uit in een praktisch stroomschema voor de beoordeling van mogelijkheden, onmogelijkheden en kostenverdeling. We kwamen nog niet tot vaste afspraken met gemeenten, maar gaan in 2026 met elkaar door op de ingeslagen weg. Ook gemeenten zijn zich bewust van de uitdagingen. In 2025 zijn we al gestart met de uitvoering, onder het motto ‘al doende leren’. We richten ons op die complexen waar nu onjuist of onveilig gestalde scootmobiels staan. Hiervoor selecteerden we per werkgebied 5 urgente complexen. We zorgen, samen met gemeenten en/ of huurders, voor alternatieve, veilige stallingen met oplaadmogelijkheden. We ontwikkelden een gebruikersovereenkomst voor onze huurders.
In 2026 gaan we verder met dit proces en pakken we ook de handhaving op onjuist gestalde scootmobiels strakker op. We maakten nieuwe afspraken met gemeenten over de toewijzing van scootmobiels in onze wooncomplexen en we namen het onderwerp op in onze intakeprocedure. Zo dragen we bij aan de (brand)veiligheid van complexen en aan het woongenot van huurders met een mobiliteitsvraag.

Leefbare wijken en buurten 
Het werken aan leefbaarheid vinden wij een gezamenlijke inspanning. We zoeken daarom actief naar samenwerking met huurdersbelangenverenigingen, zorg- en welzijnspartijen, politie en gemeenten. Maar ook kleine huurderscollectieven en de initiatieven van enthousiaste individuele huurders grijpen we met beide handen aan. Een greep uit de vele activiteiten van 2025:

  • Naar aanleiding van twee dodelijke incidenten in de gele Furmerusflat in Sneek sloeg Accolade de handen ineen met Politie en Handhaving van de gemeente. Het doel: zichtbaar en toegankelijk zijn voor bewoners voor vragen, wensen en een luisterend oor. Ons kantoortje, onder in de flat, maakten we geschikt als werkplek voor alle drie de partijen. Inmiddels loopt het inloopspreekuur naar tevredenheid. Huurders waarderen de laagdrempeligheid en de inzet. Ook zetten we een 'posteronderzoek’ op, om de beleving van de huurders te onderzoeken op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en de eigen kwaliteit van leven. De uitkomsten zijn verzameld, geanalyseerd en leiden in 2026 tot concrete leefbaarheidsacties. In 2026 pakken we het posteronderzoek op in de rode Furmerusflat.
  • Door een impactvolle gebeurtenis in één van onze straten door een verwarde huurder organiseerden we met onze welzijnspartner in Drachten een bijeenkomst voor omwonenden. En we plaatsten samen met de bewoners een kerstboom in de straat, voor verbinding en gezelligheid in de donkere dagen.
  • Bij de Hettebaes in Joure organiseerden we samen met Sociaal Werk de Kear een stamppotbuffet. Ter ere van de bewezen diensten van de bewonerscommissie die er helaas mee ophoudt vanwege gezondheidsredenen. Het was ook een manier om te bekijken of er wellicht andere bewoners zijn die het stokje willen overnemen. Hier zijn reacties op gekomen die we verder gaan onderzoeken.
  • Elke eerste donderdag van de maand staan onze collega's Jan en Juanita, met onze Straatbuzz, in Jubbega. Zo zijn wij makkelijker en laagdrempelig te vinden voor de senioren in het dorp en voor een doelgroep die geen auto heeft. De opkomst is goed!

Overlast
In 2025 behandelde Accolade 524 leefbaarheidsmeldingen in het totale werkgebied, waaronder:

  • 128 meldingen van geluidsoverlast;
  • 69 burenruzies;
  • 43 meldingen van slecht tuinonderhoud;
  • 32 meldingen van vervuiling in de woning.

Door het gesprek aan te gaan met huurders (melders én veroorzakers) proberen we gezamenlijk oplossingen te vinden voor de problemen. Maar ook door intensief samen te werken met onze ketenpartners lukt het vaak om beweging te krijgen in situaties die dreigen vast te lopen of te escaleren. We bieden onze medewerkers trainingen aan om gespreksvaardigheden te bevorderen en in het omgaan met agressie door huurders.

In Drachten werken we samen met gemeente, buurtbemiddeling/MOS, politie, OGGZ en WoonFriesland om de integrale aanpak woonoverlast van de gemeente te implementeren. De gemeente heeft dit jaar een nieuwe regisseur overlast aangesteld. We zitten nu maandelijks met de partijen om tafel om dit proces vorm te geven en werkbaar te maken. In Drachten evalueerden partijen het OGGZ-convenant en sloten zij met elkaar het nieuwe af, waardoor de samenwerking weer voor jaren bestendigd is. In 2025 werden in díe gebieden waar nu nog geen convenant ligt onder de integrale samenwerking tussen partijen, hier wel de eerste stap naartoe gezet. Dit omdat wij de meerwaarde zien en de wens hiertoe uitspraak in haar biedingen voor de Prestatieafspraken. Inmiddels lopen hier de gesprekken over met de betreffende gemeenten.

Belanghouders
Een eigen plek vraagt de inzet van velen. Vanuit onze belangrijkste taak ‘wonen’ zoeken we daarom actief de samenwerking op met onze belanghouders. Denk hierbij aan bewoners, huurdersverenigingen, lokaal bestuur, collega-corporaties, welzijnsorganisaties, zorginstellingen, politie en andere partners. We werken samen op casusniveau in verschillende samenstellingen en/of convenanten. Daarnaast weten we elkaar goed te vinden op meer overstijgende onderwerpen.   

Verbinding met onze huurders
Onze huurders nemen een bijzondere plek in. We zijn er voor hen. Huurders verenigen zich in huurdersverenigingen. Op bestuurlijk niveau overlegt ons bestuur met twee koepels van huurdersverenigingen. Dit zijn: 

  • Huurdersbelang Fryslân; 
  • HO-STESS (de huurdersverenigingen in Heerenveen, Joure en Sneek).

Op lokaal niveau spreken we met de individuele huurdersverenigingen: 

  • Súdwest-Fryslân – Huurdersvereniging Sneek 
  • De Fryske Marren – Huurdersvereniging Haskerland 
  • Heerenveen – Huurdersbelangenvereniging Heerenveen
  • Smallingerland en de Waadhoeke – Huurdersbelang Fryslân

Op voordracht van de huurdersverenigingen zitten twee commissarissen in de RvC. Elk jaar vergaderen de RvC en de huurdersverenigingen minimaal één keer met elkaar. Wij steunen de huurdersverenigingen financieel. Daarmee bieden we ze de mogelijkheid om de kwaliteit op orde te houden. In 2025 droegen we € 135.200 bij.   

Als we beleid ontwikkelen betrekken we de huurdersvereniging al vroeg. We trekken daarin samen op. In 2025 bespraken we verschillende onderwerpen op bestuurlijk niveau. We spraken over:  

  • De kaderbrief voor de begroting
  • Governance en bestuursverslag 2024 Huurdersbelang Fryslân
  • Portefeuilleplan Accolade
  • Huurverhoging 2025
  • Uurtarief vakmannen
  • Projecten: De Drift, Harinxmaland, Sevenwolden
  • Scootmobielbeleid
  • Jaarplan en begroting Huurdersbelang Fryslân
  • Koers Accolade
  • Woonwagens
  • Visitatie
  • Vacatures RvC
  • Klacht huurder bij Governance Code Commissie
  • Nieuwbouw en verduurzaming
  • Route naar meer ledenparticipatie Huurdersbelang Fryslân
  • Onderzoek Draaglast/ draagkracht Huurdersbelang Fryslân
  • Verkoopvijver
  • Livegang Embrace
  • Middenhuur
  • Incidenten Furmerusstraat Sneek en Schoolstraat Heerenveen
  • Plan Huurdersvereniging Heerenveen

Verbinding met gemeenten
Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau overleggen we regelmatig met gemeenten en huurdersorganisaties. Ook werken we in de praktijk veel samen. Dit vinden we erg belangrijk. Belangrijke onderdelen van volkshuisvesting komen aan bod. Denk aan zorg en welzijn voor onze huurders, de leefbaarheid in wijken en buurten, de uitbreiding van de woningvoorraad, de kwaliteit van de woningen en het verduurzamen van de woningen.

In 2025 maakten we in de gemeenten waar we werkzaam zijn - binnen de kaders van de bestaande meerjarenafspraken nieuwe jaarafspraken voor 2026. Het gaat om de gemeenten Waadhoeke, Sudwest Fryslan, De Fryske Marren, Heerenveen, Smallingerland en Tytsjerksteradiel.

Naast het maken van nieuwe afspraken is er uitvoering gegeven aan al gemaakte afspraken. Gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties werken hier constructief in samen. 

Regionale woondeals
In Friesland zijn er in 2023 regionale woondeals opgesteld. Deze zijn in 2025 herijkt. Corporaties in Friesland zijn hier niet direct bij betrokken. Via de gemeenten zijn wij regelmatig geïnformeerd over de herijking.

In de regio Noordwest Friesland startte in 2024 door de bestuurders van gemeenten en corporaties een initiatief om gezamenlijk op te trekken in de uitvoering en afstemming van de woondeals. In 2025 zijn er tussen partijen afspraken gemaakt over het inzichtelijk maken van de behoefte aan sociale huurwoningen en de verwachte realisatie van nieuwe woningen. Ook zijn de knelpunten tussen vraag en aanbod onderwerp van gesprek.

De Fryske Wentafel
Fryslân heeft de komende jaren minimaal 22.406 extra woningen nodig. Dat vraagt om samenwerking. Daarom is in 2025 de Fryske Wentafel opgericht vanuit de Friese regionale woondeals. Hier ontmoeten professionals uit de woningmarkt elkaar om kennis te delen en krachten te bundelen. Het doel? Het versnellen van de woningbouw en het vinden van slimme oplossingen voor de knelpunten. De Fryske Wentafel komt elk kwartaal bijeen voor een inspirerende bijeenkomst van een dagdeel. Elke bijeenkomst bestaat uit meerdere sessies, waarin we actuele thema’s op de Friese woningmarkt bespreken. In 2025 ging de eerste Wentafel over wonen en zorg.

Wenjen Oerlis
Op provinciaal niveau stemden we altijd al af via het Wenjen Oerlis. De Gedeputeerde Wonen is de initiatiefnemer en voorzitter. Het Wenjen Oerlis bestaat uit een afgevaardigde van het ministerie van VRO, een aantal wethouders namens de gemeenten, een drietal corporatiebestuurders namens de woningcorporaties en enkele bestuurders namens de huurdersorganisaties. Ook bouwend Nederland zit aan tafel. Sinds de Nationale Prestatieafspraken en de regionale woondeals kreeg de provincie een meer sturende rol. De agenda van het Wenjen Oerlis wordt daarmee minder vrijblijvend. In 2025 hebben we veel tijd besteed aan het inrichten van een effectieve ontmoetings- en overlegstructuur.

Prestatieafspraken realisatie
In bijlage E Prestatieafspraken 2025-realisatie vergelijken we de uitgaven in 2025 afkomstig uit de jaarrekening met de gemeentelijke prestatieafspraken van 2025. In het kort zijn de volgende afwijkingen zichtbaar:

Nieuwbouw 
In totaliteit namen we in het bod voor 2025 een oplevering van 60 woningen op. Het ging om 22 woningen in de gemeente Heerenveen en 38 in Sudwest Fryslân. In werkelijkheid leverden we 92 woningen op. In de gemeente Heerenveen hebben we in totaal 36 woningen opgeleverd, in de gemeente Sudwest Fryslân 28 en in de gemeente De Fryske Marren 28 woningen. Twee projecten die in het bod over 2025 stonden opgenomen worden in 2026 opgeleverd. Daarnaast leverden we ook twee projecten eerder op dan gepland zoals het project in de gemeente De Fryske Marren.

Planmatig onderhoud
Het planmatig onderhoud viel over het algemeen hoger uit. Voor een deel komt dit doordat we in de prestatieafspraken geen contractonderhoud of onzekere projecten opnemen. Daarnaast voerden we een groot project, dat voor 2024 was begroot, in 2025 uit. Bovendien waren er ook een aantal “onverwachte” werken die wel uitgevoerd zijn. Aan de andere kant zijn er in 2025 een aantal projecten doorgeschoven naar 2026. Per saldo is er in 2025 ruim 8 miljoen meer aan planmatig onderhoud uitgevoerd dan in het bod was opgenomen.

Planmatig verbeteren
Planmatig verbeteren is over het algemeen net iets hoger dan het bod. De belangrijkste verklaring hiervoor is een project dat gepland was voor 2024 en dat voor een deel in 2025 is uitgevoerd.

Planmatig verduurzamen
Planmatig verduurzamen viel zo'n 3 miljoen lager uit. Dit komt onder andere omdat we tijdens de uitvoering minder verduurzamingsmaatregelen konden uitvoeren dan verwacht.  

Niet-planmatig onderhoud
Het niet-planmatig onderhoud viel over het algemeen hoger uit. Hierbij zijn we onder andere afhankelijk van het aantal mutaties en reparatieverzoeken.

Leefbaarheid
De uitgaven aan leefbaarheid waren in 2025 hoger dan in 2024.

Verbinding met andere corporaties
We werken veel samen met andere woningcorporaties en richten ons daarbij vooral op Friesland. We voelen ons medeverantwoordelijk voor de sociale huur in de hele provincie. We leren van elkaar, onder andere door gemeenschappelijke vraagstukken en antwoorden daarop met elkaar te delen. Ook zien we elkaar regelmatig in de praktijk. Bij werkgroepen vanuit de gemeentelijke prestatieafspraken, de urgentieverordening en de verschillende overleggen vanuit convenanten. Uitwisseling is een belangrijk onderdeel van de samenwerking, zowel op beleidsniveau als in de praktijk. Een aantal voorbeelden van samenwerkingen met andere corporaties:

  • We bieden met zes andere woningcorporaties onze woningen aan op www.frieslandhuurt.nl. Dit zijn Elkien, Wonen Noordwest Friesland, Woonzorg Nederland, Dynhus, WoonFriesland en Thús Wonen.
  • We zijn lid van de Vereniging Friese Woningcorporaties. De VFW is een samenwerkingsverband van Friese Woningcorporaties. Sinds oktober 2025 is onze bestuurder Elze Klinkhammer, voorzitter van de VFW. In 2025 heeft de VFW prioriteit gegeven aan:
    1. de gezamenlijke woonopgave voor Friesland in relatie tot de beschikbare middelen;
    2. het verkennen van de solidariteitsopgave en het identificeren van mogelijke instrumenten;
    3. intensivering van de samenwerking op human resources.
    Daarnaast meten we in VFW-verband jaarlijks de vraagdruk op de Friese woningmarkt in samenwerking met het Fries Sociaal Planbureau. In 2025 startte de VFW met het organiseren van Ontmoetingbijeenkomsten. Er werden vier bijeenkomsten georganiseerd. Voor huurdersorganisaties, voor raadsleden en wethouders, voor collega's op het thema ondermijning en uitbuiting en voor alle Friese RvC's. Voor deze laatste was het thema toezichthouden op netwerken.
  • In noordelijk verband is door de corporaties van Groningen, Drenthe en Friesland in gezamenlijkheid een arbeidsmarktcommunicatiestrategie ontwikkeld.
  • We zijn participant van het Zorg- en Veiligheidshuis Fryslân en het doorbraakteam. Deze hebben als doel snel in te grijpen bij ernstige overlastsituaties. De gemeente schaalt op naar het Veiligheidshuis. Dit hoeft niet alleen bij ernstige overlastsituaties. Maar het kan ook bij grote zorgen om de huurder. Bijvoorbeeld door verward gedrag, waarbij de veiligheid van de huurder en/of omgeving in gevaar is. In 2025 schaalden we één keer op in Drachten en twee keer in Heerenveen.
  • We zijn lid van Vereniging Circulair Friesland (VCF). De missie van VCF is om in 2025 één van de meest onderscheidende circulaire transitieagenda’s te hebben. Dat is in 2025 bevestigd en bekroond: Friesland is uitgeroepen tot koploper in de circulaire economie wereldwijd. We zijn trots dat we hieraan bijdragen, met bijvoorbeeld de vezelhennepdeal.

3. Onze dienstverlening

Bewoners kunnen telefonisch, online en bij onze baliepunten terecht. Deze zijn te vinden in Drachten, Franeker, Heerenveen en Sneek. De openingstijden verschillen per locatie. In 2025 ontvingen wij 59.477 telefoontjes op ons algemene telefoonnummer.  

Klanttevredenheid 
Iedere dag werken wij aan de kwaliteit van onze dienstverlening. Sinds 2015 meten we doorlopend de klanttevredenheid. Zo weten we waar verbetering nodig is. En waar de huurder tevreden over is. Elke mening is voor ons waardevol. Zo weten we hoe we het doen en wat er beter kan. Wij doen ons klanttevredenheidsonderzoek samen met onderzoeksbureau Klantcontact Monitor (KCM). Ook doen we ieder jaar mee met de  Aedes Benchmark. Hierbij worden de resultaten van woningcorporaties gemeten. We meten de klanttevredenheid bij de volgende gebeurtenissen:  

  1. bij nieuwe huurders (het betrekken van een woning); 
  2. bij huurders die de huur opzegden;
  3. bij huurders die een reparatieverzoek deden.

In de periode van september 2024 tot en met juli 2025 gaven zo'n 2.000 huurders ons feedback. Zij gaven ons gemiddeld de volgende cijfers:  

  • een 7,9 voor het betrekken van een woning; 
  • een 7,1 voor het verlaten van een woning;
  • een 8,6 voor reparatieverzoeken. 

MijnAccolade
Ons online klantportaal MijnAccolade heeft te kampen met een grote storing. Ook in 2025 hadden wij hier last van. Nieuwe huurders konden geen gebruik maken van dit portal. We werken hard aan een oplossing. In 2025 werden 1.083 contactformulieren ingevuld. Er kwamen 16.116 reparatiemeldingen binnen via ons Woonpunt. Naast deze 16.116 werden er 2.808 reparatieverzoeken door de huurder zelf gemeld.

FrieslandHuurt 
FrieslandHuurt is dé sleutel tot een sociale huurwoning in Friesland. Het is een samenwerkingsverband van zeven woningcorporaties. Op dit moment bieden Accolade, Dynhus, Elkien, Thús Wonen, Wonen Noordwest Friesland, Woonzorg Nederland regio Friesland en WoonFriesland hun woningen aan op de website FrieslandHuurt.

Enkele cijfers
Ruim 134.000 woningzoekenden kunnen met één gratis inschrijving in aanmerking komen voor een woning van al deze corporaties. Daarmee heeft een woningzoekende in Friesland toegang tot bijna 74.000 sociale huurwoningen. In 2025 verhuurden de corporaties samen meer dan 4.000 woningen via FrieslandHuurt.

FrieslandHuurt ontwikkelt continu. Een aantal highlights in 2025:

Nieuwe samenwerkingsovereenkomst
FrieslandHuurt verstevigde in 2025 de samenwerking tussen de zeven woningcorporaties. Op 28 januari ondertekenden zij een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. Met deze overeenkomst tonen zij vertrouwen en gezamenlijke inzet. De corporaties maken afspraken over beheer, privacy en besluitvorming. Samen zien zij de woningzoekende als één gezamenlijke klant.

Samen ongewenst huurdersgedrag voorkomen
We willen bewoners van buurten en wijken graag prettig laten wonen. Ongewenst huurdersgedrag past hier niet bij. Sinds begin 2025 gebruiken de aangesloten corporaties daarom een gezamenlijk protocol. Dit heet het Protocol Signaleringslijst Ongewenst huurdersgedrag. Het protocol bevat duidelijke en zorgvuldige afspraken. Persoonsgegevens verwerken we volgens de geldende privacyregels. Daarbij maken corporaties steeds een zorgvuldige belangenafweging. Plaatsing op de signaleringslijst gebeurt alleen bij zwaarwegende redenen. Dit gebeurt altijd zorgvuldig en onder strikte voorwaarden.

App voor woningzoekenden
In mei lanceerde FrieslandHuurt een app voor woningzoekenden. Daarmee is het nog makkelijker om het woningaanbod te bekijken en te reageren op woningen. Al 16.000 woningzoekenden maken gebruik van onze app.

Bijeenkomst medewerkers FrieslandHuurt
In november organiseerden we intern een bijeenkomst voor medewerkers die veel met FrieslandHuurt te maken hebben. Zo verbeteren we onze samenwerking.

 Zorgvuldige omgang met persoonsgegevens
In 2025 voerde FrieslandHuurt een nieuw Data Protection Impact Assessment (DPIA) uit. Met deze DPIA toetsen we onze omgang met persoonsgegevens. Dit is nodig om onze publieke taak goed uit te voeren. Die taak is het eerlijk verdelen van sociale huurwoningen. Dit doen we voor woningzoekenden met een lager inkomen. Of voor mensen in een kwetsbare positie. De AVG stelt hiervoor duidelijke eisen. Organisaties moeten laten zien dat zij deze regels naleven. De nieuwe DPIA ronden we begin 2026 formeel af.

Veilige koppeling naar inkomensgegevens
FrieslandHuurt werkt aan het veiliger en makkelijker delen van inkomensgegevens. In 2025 is gestart met de voorbereiding hiervan. Begin 2026 verwachten we een koppeling met de Belastingdienst. Woningzoekenden kunnen hun inkomensgegevens dan digitaal delen. Dit gebeurt via DigiD en MijnOverheid. De gegevens worden veilig opgehaald en gedeeld. Dat is eenvoudiger voor woningzoekenden. En het verkleint fouten en risico’s voor corporaties. 

Klachten 
In 2025 ontvingen wij 54 klachten. Dertien klachten zijn bij de Provinciale Klachtencommissie Woningcorporaties (PKWF) beland. Tien klachten zijn uiteindelijk niet ontvankelijk verklaard, een klacht is ontvankelijk verklaard en een klacht wordt nog beoordeeld. Er volgde een hoorzitting van de PKWF.

4. Onze organisatie

Algemeen  

Formatie

In onderstaande tabel staat informatie over het aantal medewerkers en fte per 31 december 2025.  

Organisatie Aantal medewerkers Aantal fte
Accolade 181 158,1
Loopbaaninitiatief 2 1,3
Totaal 183 159,4

In 2025 namen we iets meer medewerkers (inclusief stagiaires en trainees) aan dan het jaar ervoor. Dit waren er 24 (2024: 20, 2023: 22). Voor 17 medewerkers stopte het dienstverband bij ons (2024: 25, 2023: 23).   

Ziekteverzuim
Het verzuimpercentage van Accolade over 2025 was 5,92 procent. Dit was daarmee aanmerkelijk hoger dan voorgaande jaren(2024: 3,74, 2023: 3,65%). Er waren in 2025 141 nieuwe ziekmeldingen (2024: 119, 2023: 148). In totaal zorgde dit voor 4.372 ziektedagen (2024: 2.853, 2023: 2.818). Het verzuim was het laagst in april, namelijk 4,9 procent. Het verzuim was in januari het hoogst met 7,2 procent.

Duurzame inzetbaarheid
Onze dienstverlening begint en eindigt met onze medewerkers. We willen graag dat medewerkers gezond, gemotiveerd en met plezier hun werk doen. We inspireren medewerkers om in beweging te komen op het gebied van persoonlijke ontwikkeling, fysieke en mentale gezondheid en vooral door bewust te werken.
Medewerkers hebben uiteraard zelf de regie over hoe ze duurzaam inzetbaar blijven. Of de ambities groot of klein zijn, maakt niet uit. Belangrijk is dat een medewerker zich richt op de toekomst en werk doet dat hij of zij leuk vindt, waar hij of zij goed in is en dat ertoe doet. Vandaag én morgen. Zodat de medewerker wendbaar is en blijft. Want ook de werkomgeving staat niet stil. In het verbindingsgesprek bespreekt de medewerker met de leidinggevende hoe hij of zij waarde kan toevoegen. Dit past bij het bewust werken. Het draagt bij aan duurzame medewerkers en daarmee aan een duurzame organisatie.   

Inclusie en diversiteit
In 2025 schonken we veel aandacht aan inclusie en diversiteit. We zijn ervan overtuigd dat verschillen ons beter en sterker maken. We voerden een chatbot uit binnen de organisatie, gingen in samenwerking met Flow het gesprek aan over dit onderwerp met de collega's tijdens een pop-up op het Plein en op de locaties. Doel hiervan was inzicht te krijgen in hoe medewerkers dit onderwerp ervaren binnen Accolade en ideeën op te halen over welke stappen we kunnen zetten om naar een meer divers en inclusieve organisatie te ontwikkelen. Daarnaast hebben we een visie D&I opgesteld en is het MT samen met de leden van de werkgroep D&I gestart met de training inclusief leiderschap.

Orange Week
In de week van 20 t/m 24 januari organiseerden we weer de Orange Week, een tegenhanger van Blue Monday. Ook dit jaar met een afwisselend programma vol interessante activiteiten. Op meerdere momenten kon je de workshop ‘eet meer, voel je fit’ volgen vol tips over gezonde voeding. Op dinsdag stond een les Chi Kung op het programma, verzorgd door een collega en aan het eind van de dag nam Joseph Oubelkas ons tijdens een Accollege mee in zijn verhaal. Hij vertelde ons over hoe hij onschuldig in de gevangenis terecht kwam in Marokko. Vanuit die ervaring deelde hij een aantal wijze lessen met ons. Tijdens de tafeltenniscup op donderdag streden flink wat collega’s met elkaar om de bokaal. En op vrijdag was er een padelclinic en – toernooi. Kortom een week vol inspiratie, actie, ontspanning en verbinding. Onze collega’s van de catering verzorgden iedere dag een lunch in het oranje thema.

Een warm welkom bij Accolade
We verwelkomen regelmatig nieuwe collega’s bij Accolade. Dit doen we altijd met veel aandacht. Om hun start zo goed mogelijk te ondersteunen, maakten we een aparte pagina in De Corporatie Academie. Alle informatie die belangrijk is voor nieuwe medewerkers staat hier overzichtelijk op één plek. De medewerkers zien gelijk voor welke trainingen ze zijn aangemeld, er staan filmpjes in over de cultuur van Accolade en ook praktische informatie over veilig en gezond werken.

Personeelsontwikkeling en opleidingen 
We vinden het belangrijk dat iedereen de kans krijgt om zich te ontwikkelen. Via een groot en divers opleidingsaanbod in De Corporatie Academie hebben alle medewerkers de mogelijkheid om hun kennis en vaardigheden te vergroten die het werk vandaag maar ook morgen van hen vraagt. Te denken valt bijvoorbeeld aan masterclasses, coaching, workshops, trainingen of e-learningen. Hoe, waar en wanneer medewerkers aan hun ontwikkeling werken bepalen ze zelf. Wij bieden hier volop mogelijkheden voor.

Los van de digitale leeromgeving vinden de meeste trainingen nog steeds live plaats. Dit jaar organiseerden we onder andere de volgende incompany trainingen:

  • omgaan met provocerend gedrag;
  • uitleg over de huurverhoging 2025;
  • slimmer werken;
  • workshop ‘van start met AI’;
  • een e-learning over Copilot:
  • een cursus woningwaardering;
  • training zelf aangebrachte voorzieningen;
  • ons interne ‘inspiratieprogramma’.

Ook in 2025 verzorgden een aantal collega’s trainingen, zoals de workshops Excel en Insights.

Ontwikkeluren
Uitgangspunt bij Accolade is dat medewerkers minimaal twaalf uur per jaar (overeenkomstig de cao-bepaling) aan hun eigen ontwikkeling besteden. De afgelopen jaren haalde bijna elke medewerker deze norm. Lukte dit niet? Dan was dit om een verklaarbare reden. Denk dan aan langdurige ziekte, zwangerschap, vertrek naar een andere baan of medewerkers die nog maar net in dienst zijn.

Samenwerking 
We vinden samenwerken erg belangrijk en participeren in een aantal netwerken. Zo is daar Loopbaaninitiatief: een samenwerking van 23 woningcorporaties in Noord-Nederland, gericht op loopbaanontwikkeling. Op 14 en 15 maart 2025 stonden we samen met een aantal collega's vanuit Loopbaaninitiatief op de Noordelijke Banenbeurs in Groningen. Zo brachten we ons en de leuke banen die er in de volkshuisvesting zijn onder de aandacht. Daarnaast trokken we in 2025 de samenwerking binnen Loopbaaninitiatief aan door te werken aan een gezamenlijke arbeidsmarktbenadering (met onderliggende thema’s als imago & campagne, campus-recruitment, gezamenlijke recruiter en zij-instroom).

Vanuit Loopbaaninitiatief zijn we aangesloten bij Noorderlink. Noorderlink is een samenwerkingsverband van organisaties in het Noorden die (ook) de waarde van samenwerking erkennen. Het aanbod is vergelijkbaar met dat van Loopbaaninitiatief.

Daarnaast werkten we nauw samen met de Friese Woningcorporaties in de VFW. Op HR-gebied focusten we in 2025 op het delen van kennis over strategische personeelsplanning.

Talent van het Noorden
Sinds het begin, vanaf 2022 doen we mee aan het traineeprogramma ‘Talent van het Noorden’. Met dit programma bieden we een jonge generatie de kans om breed kennis te maken met de corporatiesector. Een generatie met een frisse blik, energie en de drive om het verschil te maken. Daarnaast willen we graag jonge mensen behouden voor het Noorden. De editie 2024-2025 startten we met elf collega-corporaties. De trainees kregen een contract voor twee jaar en werkten bij drie verschillende corporaties. Wij kregen drie trainees binnen die bij verschillende afdelingen een bijdrage levereden.

Cao
Onze medewerkers vallen onder de cao Woondiensten. De cao Woondiensten heeft een minimumkarakter. Er is ruimte voor maatwerk. De werkgever en de ondernemingsraad kunnen op sommige punten afspraken maken over aanvullende arbeidsvoorwaarden.

Looptijd cao
Cao-partijen bereikten in 2025 een akkoord voor een nieuwe cao met een looptijd van twee jaar. De cao loopt tot 1 april 2027. Nieuw in deze cao is dat Bevrijdingsdag (5 mei) een jaarlijkse – vrije –feestdag wordt.

Loonsverhoging
Per 1 april 2025 ontvingen de medewerkers een loonsverhoging van 2,85 procent. Per 1 september volgde nog een loonsverhoging van 1 procent. 

Structurele cao-eindejaarsuitkering
In de cao Woondiensten is een structurele eindejaarsuitkering geïntroduceerd. In 2025 bedraagt de eindejaarsuitkering drie procent van het individuele jaarsalaris van de werknemer en is gemaximeerd tot drie procent van het eindniveau van diens loonschaal. Deze uitkering valt in 2025 niet onder de grondslag voor pensioen en vakantietoeslag.
Met ingang van 2026 maakt de eindejaarsuitkering wel deel uit van de grondslag voor pensioen

Generatiepact
In 2019 ging de Generatiepactregeling in. Deze regeling is per 1 april 2025 verlengd met drie jaar. In de standaardregeling kan een medewerker per 1 april 2025 deelnemen vanaf 63,5 jaar. Per 1 april 2026 kan een medewerker deelnemen vanaf drie jaar voor de AOW-gerechtigde leeftijd. Corporaties kunnen in overleg met de ondernemingsraad in positieve zin afwijken van de standaard 80-90-100-regeling vanaf 63,5 jaar. Wij bieden medewerkers een ruimere regeling aan. Medewerkers kunnen eerder meedoen aan de regeling en voor een andere uren- of geldverdeling kiezen.

PAWW-premie
Vanaf 1 februari 2019 betalen medewerkers een premie voor de Private Aanvulling van de WW en WGA. De premie voor 2025 was 0,10 procent.

Werkkostenregeling
In de werkkostenregeling zijn alle vergoedingen en verstrekkingen aan medewerkers loon. Een aantal hiervan kan de werkgever opnemen in de vrije ruimte van de werkkostenregeling. Blijven de aangewezen vergoedingen en verstrekkingen binnen deze vrije ruimte? Dan betalen we geen belasting en premies over het betaalde bedrag. In 2025 was de vrije ruimte over de eerste € 400.000 van de loonsom 2 procent. Over de rest was de vrije ruimte 1,18 procent van de loonsom. De totale vrije ruimte komt uit op € 116.172. We namen in 2025 € 106.601 (2024: € 119.000) aan vergoedingen en verstrekkingen in de regeling op. In 2025 bleven we binnen de vrije ruimte. Hiermee waren we geen eindheffing van 80 procent verschuldigd.

5. Verslag ondernemingsraad

'Respectvol en kritisch'

Enthousiaste ondernemingsraad (OR)
De or  bestaat uit zeven leden. Voor elk directieoverleg komen alle OR-leden samen. Ze bespreken de agendapunten voor het komend directieoverleg. En bepalen welke punten ze inbrengen. Dit kunnen ook punten zijn die vanuit de organisatie komen. De samenwerking is altijd goed. De sfeer is positief en de leden zijn enthousiast.


Op de foto staan: Siep Kooistra, Hilda Haarsma, Judith Blom, Anjella Korteweg, Guido Wilpstra, Gretha van Veen en Marcel Offringa.
Op de foto staan van links naar rechts: Siep Kooistra, Judith Blom, Hilda Haarsma, Anjella Korteweg, Guido Wilpstra, Gretha van Veen en Marcel Offringa

Directieoverleggen
De bestuurder en de OR kwamen dit jaar vijf keer bij elkaar. Hierbij waren aanwezig: een directeur-bestuurder, de strategisch adviseur HR, een notulist en alle OR-leden. Tijdens de overleggen praat de bestuurder de OR bij over de ontwikkelingen in de organisatie. Ook vraagt de bestuurder de OR om advies of instemming voor diverse onderwerpen. Verder draagt de OR zelf onderwerpen aan om te bespreken. De overleggen zijn kritisch maar respectvol. De notulen van deze overleggen delen zij met alle collega's via het intranet.

Samen sterk

Instemmingsaanvragen
De OR behandelde dit jaar geen instemmingsaanvragen.

Adviesaanvragen
De OR behandelde de volgende adviesaanvragen:

  • benoeming RvC-lid Julia Finkielsztajn
  • benoeming RvC-voorzitter Aukje Reinders

In gesprek en onderweg: RvC, RvB en OR
Op woensdag 10 september ontmoetten de RvC, RvB en OR elkaar voor het jaarlijkse gesprek. Tijdens een gezamenlijke lunch blikten ze terug op wat was en keken vooruit naar wat komt. Het gesprek ervaarden zij als zeer prettig. Ze namen afscheid van RvC voorzitter Miryam Breeuwer en RvC-lid Anthony Gijsbers en heetten RvC-lid Julia Finkielsztajn van harte welkom. Vervolgens trok het gezelschap onder leiding van Pieter Slinkman en Gerben van Veen eropuit voor een tour door Joure en Sneek. Dit gebeurde in de spiksplinternieuwe poolauto’s. Er werden diverse renovatie- en nieuwbouwprojecten bekeken, zo kwamen plannen en praktijk samen. De middag werd in goede sfeer afgesloten met een hapje en een drankje bij Lokaal 55.

Opleiding en ontwikkeling OR
De OR volgde afgelopen jaar de training 'WOR (Wet op de Ondernemingsraden)' in Nieuw Allardsoog te Bakkeveen. Het toepassen van de WOR stond centraal. Theorie en praktijk werden samengebracht. Daarnaast spraken ze over de speerpunten, rol- en taakverdeling en werkwijze van de OR. En er werd aandacht besteed aan teambuilding.

In 2025 reisden er twee OR-leden af naar Lefier in Groningen voor een themabijeenkomst voor OR-en. Zij spraken daar over hybride werken. Zij kwamen tot de conclusie dat wij het hybride werken goed op de rit hebben in vergelijking met andere corporaties. In combinatie met bewust werken is Accolade voorloper op dit gebied. Een voorbeeld voor andere corporaties. Een mooie constatering. 

6. Financieel gezond blijven

Financiën

Onze belangrijkste doelen staan in de ondernemingsstrategie. Het beleid richt zich op presteren naar vermogen. Daarmee bedoelen we dat er een gezond evenwicht is tussen de maatschappelijke prestaties en de financiële mogelijkheden. Dit is nog meer van belang nu de totale opgave groter is dan de financiële middelen die daarvoor beschikbaar zijn. Hetgeen nog eens versterkt wordt door het feit dat de exploitatielasten sneller toenemen dan de huurinkomsten. 

Beleidsbeslissingen hebben meestal financiële effecten. Daarom toetsen we deze aan de financiële meerjarenbegroting over een periode van vijftien jaar. Deze prognose herijken we jaarlijks. De ontwikkeling van de variabelen zoals huurinkomsten, inflatie, toekomstige renteontwikkeling en ontwikkeling van de voorraad beoordelen we dan. En passen deze zo nodig aan.

In de jaren 2026 tot en met 2030 zijn de te verwachten investeringen in nieuwbouw huurwoningen € 91 miljoen. We verwachten daarvoor zo’n 333 nieuwe huurwoningen te bouwen. In ons verkoopprogramma bestaand bezit voeren wij een zeer terughoudend beleid. We verwachten tot en met 2030 zo’n 137 huurwoningen te verkopen. De woningen worden in principe allemaal met een VOV- constructie (Verkoop onder Voorwaarden) verkocht, tenzij er een goede reden is om daarvan af te wijken. Huishoudens krijgen hierdoor uitzicht op een sociale koopwoning, hetgeen door de huidige marktomstandigheden steeds verder uit beeld is geraakt. We gaan bijna € 123 miljoen investeren om ons woningbezit te verduurzamen en verbeteren.

Weerstandsvermogen
We sturen op een financiële positie met een weerstandsvermogen dat voldoet aan de beoordelingscriteria en de financiële ratio’s van het WSW en de Aw. Vanaf 2018 hebben het WSW en Aw een gezamenlijk beoordelingskader. Zij beoordelen de financiële continuïteit volgens de volgende financiële ratio’s:

  • ICR (liquiditeit): maakt helder of de corporatie op korte- en middellange termijn voldoende operationele kasstromen heeft om aan haar renteverplichtingen te voldoen.
  • LTV (vermogen): laat zien of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert. Ten opzichte van de schuldpositie. De onderliggende kasstromen houden rekening met het maatschappelijk beleid van de corporatie.
  • Solvabiliteit (vermogen): geeft inzicht in de eigen vermogenspositie van de corporatie. Hier rekening houdend met het maatschappelijk beleid van de corporatie.
  • Dekkingsratio(onderpand): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen.
  • Onderpandratio(WSW): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de marktwaarde van het bij WSW ingezet/gevestigd onderpand voldoende is om de marktwaarde van de door WSW geborgde schuldpositie af te lossen
  • Terugverdientijd leningen: geeft inzicht in hoeveel jaar de corporatie de schuldpositie kan aflossen met de operationele kasstroom (norm intern 30 jaar, WSW norm 35 jaar)

Interest Coverage Ratio (ICR)
Eind 2025 was de ICR 2,6 (2024: 2,7); de norm van het WSW is een ICR van minimaal 1,4.

LTV Beleidswaarde
De LTV Beleidswaarde per 31 december 2025 was 30 procent(2024: 31 procent); de norm van het WSW is een LTV Beleidswaarde van maximaal 70 procent.

Solvabiliteit Beleidswaarde
De solvabiliteit beleidswaarde was eind 2025 67 procent (2024: 65 procent); de norm van het WSW is een solvabiliteit beleidswaarde van minimaal 30 procent.

Dekkingsratio
De dekkingsratio van Accolade is eind 2025 20 procent (2024: 23 procent). De norm van het WSW voor de dekkingsratio is maximaal 70 procent.

Onderpandratio
De onderpandratio van Accolade is ultimo 2025 21 procent(2024: 24 procent). De norm van het WSW voor de onderpandratio is maximaal 70 procent.

Terugverdientijd leningen
Over 2025 was de terugverdientijd 20 jaar (2024: 19 jaar); de norm van het WSW is een terugverdientijd leningen van maximaal 35 jaar.

In onderstaande tabel staan de ratio’s, inclusief de verwachte ontwikkeling op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting 2026 t/m 2030.

               
Ratio WSW-norm 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Interest Coverage Ratio Minimaal 1,4 2,6 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2
Loan-to- value in % (o.b.v. beleidswaarde) Max 70 30 30 30 30 31 33
Solvabiliteit in % (o.b.v. beleidswaarde) Minimaal 30 67 64 64 64 64 62
Terugverdientijd leningen Max 35 20 24 25 25 26 19

Naast de criteria uit het gezamenlijk beoordelingskader hanteert Accolade aanvullend onderstaande ratio’s:

  • Operationele kasstroom: geeft inzicht in de hoogte van de operationele kasstroom van de corporatie. Deze is onder andere van invloed op de ICR en de terugverdientijd van de leningen. (norm € 20 miljoen).
  • Rentelasten ten opzichte van de bruto huuropbrengsten: geeft inzicht in het percentage van de huuropbrengst dat wegvloeit naar rentelasten. Om een gezonde verhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten te houden wordt de verhouding van de rentelasten ten opzichte van de huuropbrengsten gemaximeerd op 22,5 procent.  
  • Beïnvloedbare bedrijfslasten ten opzichte van de bruto huuropbrengsten: geeft inzicht in het percentage van de huuropbrengsten dat wordt besteedt aan beïnvloedbare bedrijfslasten. De doelstelling is dat deze hooguit 17,5 procent van de bruto huuropbrengsten zijn. Het belang van deze indicator neemt toe omdat wij de laatste jaren zien dat de bedrijfslasten met name vanwege inflatoire druk sneller stijgen dan de huuropbrengsten. Tegelijkertijd blijven door politieke besluitvorming in het recente verleden de huurstijgingen achter. In onderstaande grafiek wordt het cumulatieve verschil tussen de procentuele huurstijging en inflatie vanaf 2016 weergegeven. De ontstane discrepantie vanaf 2021 laat het belang van deze interne indicator zien.


  • Nominale schuld per DAEB-woning: laat zien hoeveel de schuld gemiddeld is per DAEB-woning. Dit maakt helder in hoeverre de schuld oploopt ten opzichte van de mutatie in het aantal daeb woningen. (Signaalwaarde € 40.000).

Operationele kasstroom
De operationele kasstroom over 2025 is € 22 miljoen (2024: € 23 miljoen)

Rentelasten in een % van de huuropbrengsten
De rentelasten in een % van de huuropbrengsten was over 2025 11,7% (2024: 11,9%).

Beinvloedbare bedrijfslasten in % van de huuropbrengsten
De beïnvloedbare bedrijfslasten in % van de huuropbrengsten waren over 2025 16,7% (2024: 17,8%).

Nominale schuld per Daeb woning
De nominale schuld per Daeb woning (in €) van Accolade is ultimo 2025 € 29.000 (2024: € 27.000)

Vermogenspositie
Wij waarderen ons vastgoed op de balans op marktwaarde in verhuurde staat, volgens de full-versie methode. De totale marktwaarde van de activa in exploitatie eind 2025 is € 2.444 miljard. Eind 2024 was dit € 2.229 miljard.

Vermogenspositie Accolade op basis van marktwaarde

     
  2025 2024
Marktwaarde verhuurde staat 2,4 miljard 2,2 miljard
Eigen Vermogen 1,9 miljard 1,7 miljard
Solvabiliteit 79% 78%
Loan-to-value 19% 19%

Het WSW en de Aw hanteren de beleidswaarde.

Vermogenspositie Accolade op basis van beleidswaarde

     
  2025 2024
Beleidswaarde 1,5 miljard 1,4 miljard
Eigen Vermogen 1,0 miljard 0,9 miljard
Solvabiliteit 67% 65%
Loan-to-value 30% 31%

Ontwikkelingen marktwaarde en beleidswaarde
De druk op de woningmarkt is onverminderd hoog waardoor de prijzen blijven stijgen.  Voor onze woningportefeuille leidde dit tot een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat.

De totale waarde van de portefeuille is met € 215 miljoen gestegen. Het heeft nu een waarde van € 2.444 miljoen. Dit betekent een waardestijging van ruim 9 procent. Deze positieve waardeontwikkeling komt vooral door gestegen contract huren en leegwaarden op de beleggingsmarkt. 

Waar de marktwaarde in verhuurde staat inzicht geeft in de waarde voor een belegger, geeft de beleidswaarde aan welke ‘beklemming’ ligt op deze waarde. Dit als gevolg van de sociaal maatschappelijke verantwoordelijkheden die een woningcorporatie heeft.

Achtergrond van de beleidswaarde is dat een woningcorporatie andere keuzes maakt of moet maken als het gaat om onderhoud, beheer en verhuur ten opzichte van een belegger. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde kun je zien als de maatschappelijke bijdrage die een woningcorporatie levert. Voor ons betekent dit een verschil van € 925 miljoen.

De marktwaarde in verhuurde staat is namelijk € 2.444 miljoen en de beleidswaarde € 1.519 miljoen.

Het verschil van de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde laten we zien in onderstaande tabel.

Verloop van Marktwaarde verhuurde staat naar beleidswaarde 2025 (x 1.000 euro)

       
Omschrijving DAEB Niet-DAEB Totaal
       
Marktwaarde 2025 2.339.427 104.711 2.444.137
       
1. Beschikbaarheid -44.093 -10.479 -54.572
2. Betaalbaarheid -586.273 -7.663 -593.936
3. Kwaliteit (onderhoud) -458.934 -8.276 -467.210
4. Beheer -128.394 -1.146 -129.540
5. EFG Labels -3.138 0 -3.138
6. Disconteringsvoet 308.447 14.690 323.136
       
Beleidswaarde 2025 1.427.040 91.837 1.518.877
  1. In de bepaling van de beleidswaarde gaan we ervan uit dat de verhuureenheden beschikbaar blijven voor de doelgroep. We gaan er dus van uit dat het bezit niet wordt verkocht, maar blijvend wordt verhuurd.
  2. Voor de betaalbaarheid wordt voor het passend toewijzen een lagere streefhuur gevraagd dan in de markt mogelijk is.
  3. In de beleidswaarde houden we rekening met het een hogere kwaliteitsstandaard die Accolade hanteert, dan de markt. De hogere onderhoudskosten die wij daarvoor inzetten geven een afslag voor kwaliteit.
  4. In de beleidswaarde is er nog een afslag voor de hogere beheerkosten die Accolade maakt. Door efficiënt te werken proberen wij deze kosten zo laag mogelijk te houden. En daarmee deze afslag te beperken.
  5. Voor woningen met een E, F of G label rekenen we een afslag. Dit doen omdat deze kosten een noodzakelijke investering zijn. Deze niet zijn inde begroting niet opgenomen onder onderhoud maar verduurzaming
  6. In de beleidswaarde wordt gerekend met een vaste disconteringsvoet van 4,22%

Als we deze zes correcties verwerken op de marktwaarde, geeft dat een beleidswaarde van € 1.519 miljoen eind 2025.

Jaarresultaat
Het jaar 2025 sloten we af met een positief resultaat.

     
Jaarresultaat (bedragen x 1.000 euro) 2025 2024
     
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 47.148 46.172
Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 0
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.905 1.805
Nettoresultaat overige activiteiten -34 -26
Overige organisatiekosten -1.984 -1.867
Leefbaarheid -2.341 -2.270
Financiële baten en lasten -10.925 -11.761
Belastingen -6.057 -8.534
Genormaliseerd resultaat na belasting 27.711 23.519
     
Waardeverandering vastgoedportefeuille 165.736 182.356
     
Jaarresultaat na Vpb 193.448 205.875

Het jaarresultaat 2025 is ruim € 193 miljoen positief. Dit is € 12 miljoen lager dan het resultaat 2024. 

Het genormaliseerde resultaat 2025 na belastingen (€ 27,7 miljoen)is € 4,0 miljoen hoger.  Het nettoresultaat uit de vastgoedexploitatie (€ 47,1 miljoen) laat vergeleken met 2024 een stijging zien van € 1,0 miljoen. Deze stijging komt door hogere huur inkomsten en wordt nog gedempt door  hogere onderhoudskosten.

Autoriteit woningcorporaties
De Autoriteit Woningcorporaties houdt (extern) toezicht op woningcorporaties. Dit houdt in: het financieel toezicht en het toezicht op de integriteit en de prestaties van de corporaties. Het interne toezicht ligt bij de Raad van Commissarissen.

De Autoriteit Woningcorporaties is onafhankelijk van de corporaties en de politiek. De autoriteit kan zelf onderzoeken starten en rapporten openbaar maken. Ook mag ze zelfstandig ingrijpen bij corporaties. Bijvoorbeeld bij het vermoeden van fraude of zelfverrijking. De Autoriteit Woningcorporaties is een onderdeel van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

De Autoriteit Woningcorporaties controleert woningcorporaties onder meer op de volgende punten:

  • beoordelen van de integriteit van het bestuur (governance);
  • toetsen of bestuurders van corporaties en leden van de raad van toezicht geschikt en betrouwbaar zijn;
  • toestemming verlenen (of niet) als een woningcorporatie samenwerking zoekt met een andere corporatie of instelling;
  • beoordelen van de financiële positie van corporaties;
  • het toetsen van beheerovereenkomsten voor derden;
  • toezicht houden op dochtermaatschappijen van woningcorporaties.

Externe onafhankelijke accountant
De controle op de jaarrekening van Stichting Accolade wordt uitgevoerd door Deloitte Accountants B.V.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Wij zijn deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW). Bij de beoordeling hanteert het WSW de volgende ratio’s:

  • interest coverage ratio
  • loan-to-value
  • solvabiliteit
  • dekkingsratio
  • onderpandratio
  • terugverdientijd leningen

Voor de definities of berekeningen wordt verwezen naar het onderdeel Weerstandsvermogen. Het WSW en de Aw beoordelen ons aan de hand van de diverse ratio’s en op basis van  business risk vragen.

Fiscale positie

Algemeen
Commerciële jaarstukken hebben tot doel verantwoord inzicht te geven over het vermogen en resultaat. De fiscale jaarrekening heeft als doel om tot een grondslag voor belastingheffing te komen.

Vennootschapsbelasting
De komende jaren verwachten we een jaarlijks positief fiscaal resultaat. De verschuldigde vennootschapsverplichting is opgenomen in de meerjarenbegroting.

Accolade heeft zich in 2025 aangesloten bij de collectieve bezwaarprocedure inzake de ATAD via BDO Accountants.

Latenties in 2025
De belastinglatenties worden in de jaarrekening berekend. Dit in overeenstemming met de daarvoor geldende Richtlijnen voor Jaarverslaglegging (richtlijn 272 en 645). We onderscheiden hierin tijdelijke verschillen en permanente verschillen. Er is sprake van een tijdelijk verschil als er op enig moment sprake is van een fiscale afwikkeling van het verschil. Permanente verschillen waarderen we niet gescheiden in de jaarrekening. Deze komen alleen tot uiting in de berekening van de vennootschapsbelasting in het resultaat. De belastinglatenties worden gewaardeerd tegen de contante waarde.

Samenstelling fiscaal resultaat    
bedragen x € 1.000 2025 2024
     
Resultaat voor belastingen volgens de commerciële jaarrekening 199.505 214.409
     
Projectresultaat -9.396 -5.438
Verkopen 37 -181
Afschrijvingen -209 17
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -165.972 -198.906
Overige waardeveranderingen 465 16.696
Overige posten 764 37
Swaption -531 -531
Saneringsheffing 0 0
Herinvesteringsreserve -3.005 -1.656
Investeringsaftrek -2.054  
Disagio -330 -385
     
-180.231 -190.347
     
Fiscaal resultaat voor beperking rente aftrek 19.274 24.062
Afschrijvingen 730 523
Rentelasten 11.613 12.688
Overige posten -156 -147
     
Grondslag voor renteaftrek 31.461 37.126
Maximale rente aftrek 24,5% (2024: 20%) 7.708 7.425
     
Werkelijke rentelasten en soortgelijke kosten 11.845 12.688
     
Beperking rente aftrek (ATAD) 4.137 5.263
     
Fiscaal resultaat 23.411 29.325
Fiscale verliescompensatie 0 0
     
Belastbaar bedrag 23.411 29.325
     
Verschuldigde winstbelasting 19% van € 200 38 38
Verschuldigde winstbelasting 25,8% van € 23.411 - € 200 5.988 7.514
     
Totaal verschuldigde winstbelasting 6.026 7.552

Het wettelijke belastingtarief voor 2025 is 19 procent voor de eerste € 200.000 en 25,8 procent over het meerdere. De lagere effectieve belastingdruk komt door fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. De effectieve belastingdruk over 2025 is 3,2 procent (2024: 4,0 procent).

Afhandeling aangiften voorgaande jaren
De Belastingdienst heeft de aangiftes vennootschapsbelasting tot en met 2021 definitief gemaakt. De voorlopige aanslagen over 2022, 2023, 2024 en 2025 zijn ontvangen.

Treasury

Leningen
Uitgangspunt van ons financieringsbeleid is het verkrijgen en behouden van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Dit tegen aanvaardbare kosten. Zo waarborgen we onze financiële continuïteit. Om het renterisico over de leningenportefeuille te spreiden, streven we naar een ideale opbouw van onze leningenportefeuille. Een ideale opbouw houdt in dat de rente- en aflossingsverplichtingen door de jaren heen gemiddeld ongeveer gelijk zijn.

In 2025 hebben we drie fixe leningen aangetrokken van elk € 15 miljoen, totaal € 45 miljoen. Er was geen sprake van externe beleggingen. In de tabel een overzicht van de omvang van de leningenportefeuille.

In de tabel een overzicht van de omvang van de leningenportefeuille.

     
Omschrijving 31-12-2025 31-12-2024
Aantal leningen 58 61
Bedrag van leningen (restschuld) € 451 miljoen € 421 miljoen
Marktwaarde van de leningen € 472 miljoen € 492 miljoen
Gemiddelde rentevoet 3,30% 3,30%

Renterisico
Het is belangrijk dat het renterisico gelijkmatig wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen en momenten van renteconversie zijn we minder gevoelig voor toekomstige ongunstige renteontwikkelingen. In deze tabel staat de exposure per jaar.

                   
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
13% 12% 12% 14% 10% 12% 12% 14% 11% 10%


Obligolening
De obligolening is een variabele hoofdsom lening van 2,6 procent van de geborgde lening portefeuille. Deze wordt niet gestort; het kan bij nood door het WSW worden opgevraagd. Jaarlijks wordt de hoogte van lening opnieuw vastgesteld. Eind 2025 is de obligolening € 10,8 mln.

Derivaten
In het Treasury Statuut is expliciet opgenomen dat Accolade geen gebruik maakt van de mogelijkheden tot het afsluiten van derivaten. In de periode 2008 tot 2013 heeft Accolade zogenaamde basisrenteleningen en extendibles afgesloten. Volgens de beleidsregels horen deze leningen tot de derivaten. Een deel (€ 131 miljoen) van de totale leningenportefeuille (€ 406 miljoen) bestaat uit basisrenteleningen en extendibles. Volgens de beleidsregels moeten we de extendibles elk jaar toetsen op marktwaarde. In de deze tabel vergelijken we de nominale waarde en marktwaarde.

Overzicht van de derivatenportefeuille

       
Soort derivaat Aantal Nominale waarde Marktwaarde (31-12-2025)
Basisrenteleningen 16 € 123 miljoen n.v.t.
Extendibles 1 € 8 miljoen - € 1 miljoen
Totaal 17 € 131 miljoen - € 1 miljoen

Wij lopen geen direct liquiditeitsrisico vanwege onze derivatenportefeuille. Dit komt omdat er geen bijstortverplichtingen oftewel margin calls met de banken zijn afgesproken. Voor dit type derivaten hoeven we geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Er is namelijk geen sprake van een marktverrekening. Wij hebben alleen extendibles en basisrenteleningen in de portefeuille. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lagere rentestand per 31 december 2025 ten opzichte van de rentestand in de overeenkomst.

Beleggen
In 2025 zijn tijdelijke liquiditeitsoverschotten tot het bedrag van € 5 miljoen teruggestort op de flexibele roll-over lening. De overige liquiditeitsoverschotten staan op de rekening-courant rekening bij onze huisbankier.

Huisbankier
Vanaf 2012 is de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) de huisbankier.

Deelnemingen en verbindingen
Stichting Accolade heeft op 31 december 2025 geen deelneming, maar participeert wel in Verenigingen van Eigenaren (VvE).

Assetmanagement

Assetmanagement vormt de schakel tussen de portefeuillestrategie en de uitvoering van investeringen in vastgoed.  

In 2025 gaven we de integrale vastgoedsturing verder vorm. Door een gerichte inhaalslag stelden we voor zo’n 110 complexen de beheerstrategieën vast. Zo loopt dit onderdeel van vastgoedsturing op schema met de processen van de afdeling Vastgoed. Door deze vaststelling van beheerstrategieën wordt de lange en korte termijnstrategie duidelijk en welke investeringen er op de organisatie afkomen.

Het team Assetmanagement is uitgebreid. Binnen het team is ruimte ingericht voor de Niet-DAEB-portefeuille. Hieronder valt het maatschappelijk en commercieel vastgoed, maar ook de middenhuurwoningen. Dit draagt bij aan een scherpere sturing op rendement, maatschappelijke meerwaarde en risicobeheersing binnen deze portefeuille.

Daarnaast zijn er complexen verkocht en is de verkoopvijver volgens planning uitgebreid met eenheden die niet (meer) bijdragen aan de strategische doelstellingen van de organisatie. Deze desinvesteringen maken ruimte vrij voor investeringen in de kernvoorraad en versterken de financiële en volkshuisvestelijke positie.

Vanuit gemeenten en projectontwikkelaars wordt het aanbod nieuwbouwlocaties steeds verder uitgebreid. Dit gebeurt zowel in de grote als kleine kernen.

Governance, risicomanagement en compliance

Governance

De Governancecode woningcorporaties laat zien waar wij als corporatiesector voor staan. Het geeft richting aan de manier waarop woningcorporaties hun werk doen. De code kent vijf onderdelen: 

  1. De woningcorporatie handelt volgens waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht.  
  2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af.  
  3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak en daarop aanspreekbaar.  
  4. De woningcorporatie gaat in gesprek met belanghebbende partijen.  
  5. De woningcorporatie beheerst de risico's verbonden aan de activiteiten.  

De RvC en het bestuur staan achter de code. We nemen dit als uitgangspunt voor hoe we te werk gaan. Wij voldoen aan de governancecode. Daarnaast zijn wij ook lid van brancheorganisatie Aedes en houden we ons aan de Aedes Code.

In het verslagjaar besteedden we onder andere aandacht aan de checklist op de Governancecode, zoals die door Aedes en VTW is opgesteld. De conclusie was dat we vrijwel aan alle (deel)bepalingen voldoen. Enkele hieruit voortkomende actiepunten pakten we op in 2025, te weten:

  • Het opnemen van de taakverdeling tussen de bestuurders in het jaarverslag
  • Het meer uitdragen van de Governancecode in de organisatie

De Raad van Commissarissen houdt intern toezicht op de organisatie. In het hoofdstuk Verslag van de RvC leest u daar meer over.

Risicomanagement

Basis voor het risicomanagement is het risicomanagementbeleid. Onderdeel van dit beleid is de risicobereidheid. Kort samengevat geeft de risicobereidheid de mate aan waarin we risico’s willen lopen of accepteren bij het realiseren van onze doelstellingen. Dit heeft aan de ene kant te maken met de soorten risico’s. Aan de andere kant gaat dit om de grootte van de risico’s. Wij kiezen voor een defensieve opstelling. We streven ernaar risico’s te beperken. Doen er zich kansen voor? Dan proberen we die te benutten. Eind 2025 voerden we opnieuw een risico-inventarisatie uit. Dit is in de praktijk een actualisatie van bestaande en onderkende risico's. De mogelijke risico’s zijn gescoord op basis van kans maal impact. Hier kwam een ranglijst uit. De twee meest belangrijke risico’s, die vanuit 2025 ook doorlopen in 2026, zijn: 

1. Relatie met de overheid
De invloed van de overheid op het beleid van corporaties wordt de laatste jaren steeds sterker. Zo betalen we diverse belastingen, zoals de vennootschapsbelasting. Verder zijn er vanuit de overheid vele wetten en regels waar we ons aan moeten houden. Denk aan het huurbeleid, de huurtoeslag en toewijzingsbeleid. Ook zijn de gemaakte Nationale Prestatieafspraken van kracht. Deze zijn eind 2024 geactualiseerd. De landelijke politiek heeft dus flinke invloed op hoe wij ons werk kunnen of moeten doen. Daarmee is het eerder een gegeven dan een risico.  

Waar begin 2025 ons nog een huurbevriezing boven het hoofd hing, is een positieve ontwikkeling de in eind 2025 gemaakte afspraak tussen Aedes en de Woonbond over de jaarlijkse huurverhoging. Basis voor de jaarlijkse huurverhoging is het driejaars gemiddelde van de inflatie. Dit beleid leidt tot goed voorspelbare huurinkomsten. Deze afspraak moet nog wel worden vastgelegd in de Woningwet.

Hoe spelen we in op de bepalingen vanuit de overheid?
We volgen de politieke ontwikkelingen op de voet. En ook onze financiële positie houden we steeds in de gaten en waar nodig maken we scenario-analyses. Dit leidde in 2025 tot een meerjarenbegroting die voldoet aan de externe financiële kaders. De interne financiële kaders voldoen voor minimaal 5 jaar. Dit geeft genoeg ruimte om bij te kunnen sturen als de omstandigheden daarom vragen.    

Bij het opstellen van de begroting hielden we rekening met de effecten van de Nationale Prestatieafspraken. Zoals de extra inzet op verduurzaming en waar mogelijk extra nieuwbouw. In dit laatste zijn we sterk afhankelijk van grondposities die gemeenten ons aanbieden. Hierover zijn we voortdurend met elkaar in gesprek.

De begroting wordt opgesteld met een horizon van 15 jaar. Eind 2025 startte er een werkgroep om verder te kijken naar de financiële positie richting 2050. De werkgroep brengt verschillende toekomstscenario’s in beeld. De uitkomsten worden in het eerste kwartaal van 2026 verwacht. Die gebruiken we als input voor de kadernotitie voor de begroting van 2027.

2. Funderingsschade
Ons bezit kan nu al schade aan de fundering hebben gezien het bouwjaar en de locatie. Of de kans is groot dat het bij een deel van ons bezit in de toekomst gaat spelen.

Hoe gaan we om met de funderingsschade?
In 2023 is een eerste grove analyse gemaakt op basis van bouwjaar, soort fundering en ondergrond. De eerste conclusie is dat het met name speelt in de gemeenten De Fryske Marren, Heerenveen en Súdwest-Fryslân. Tot nu toe is er slechts bij een enkele woning in ons bezit funderingsschade geconstateerd.

In 2024 benaderden we een bureau en kochten we samen met Elkien een softwarepakket aan. Voor het in beeld brengen van de omvang van de funderingsschade en hebben we gezamenlijk satellietdata aangeschaft. In 2025 deden we verder onderzoek en keken naar het vastleggen van het type fundering van ons gehele bezit gebouwd voor 1973. We maken ook onderdeel uit van het Aedes peloton Funderingsschade.

Met de satellietdata, het funderingstype, het bouwjaar en de data van andere woningeigenaren en corporaties kunnen we vanaf 2026 analyses gaan maken op de risico’s voor ons bezit. Voor de toekomst en mogelijk actuele risico’s waar we het bestaan nog niet van wisten. Vervolgens kunnen we ook de financiële impact in beeld brengen.

3. Projectsteun
Bij het actualiseren van de risico's in het najaar van 2025 kwam de mogelijke heffing van projectsteun naar voren. Met name het mogelijk effect op de bedrijfsvoering, specifiek de ICR, is daarbij een belangrijk punt van aandacht.  Met de invoering van de Nationale Prestatie Afspraken is geconstateerd dat op landelijk niveau de opgave nagenoeg geheel kan worden ingevuld. Regionaal en lokaal zijn er wel verschillen te zien.  

De oproep van de politiek is om op lokaal en regionaal niveau met elkaar de opgave in beeld te brengen met de bijbehorende financiële mogelijkheden. Bij een eventueel financieel tekort wordt een beroep gedaan op onderlinge solidariteit. Leidt dit niet tot het gewenste resultaat? Dan kan de betreffende corporatie een beroep doen op projectsteun. Het is dan de overheid die aan alle corporaties een (wettelijke) heffing kan opleggen, tot maximaal 2% van de huurinkomsten.

Hoe gaan we om met de projectsteun? 
Basis voor het heffen van projectsteun zijn de jaarcijfers van de laatste drie jaren. Dat is niet meer te beïnvloeden. Bij het opstellen van de begroting is het uitgangspunt dat wij “geen geld op de plank willen laten liggen”. We zijn daarbij bereid de grens van met name de ICR op te zoeken. Daarnaast brengen wij in VFW-verband, samen met de provincie de gezamenlijke Friese opgave in beeld.  

4. Fraude risico’s

Naast de drie bovenstaande risico’s wordt een specifieke toelichting gegeven op de risico’s omtrent fraude. Bij de actualisatie in het najaar van 2025 zijn drie belangrijke frauderisico’s onderkent, waarvan twee voortkomen uit de handreiking fraude en integriteit zoals deze door de Aw is gepubliceerd.

Fraude(inclusief management override of controls)
Dit risico ziet toe op vormen van fraude die voor kunnen komen binnen de organisatie. Om dit te voorkomen hebben we onder andere een integriteitscode binnen Accolade die voorafgaand aan de indiensttreding met de nieuwe medewerker wordt gedeeld en verplicht dient te worden ondertekend. In dit document worden de nieuwe medewerkers bewust gemaakt van onder andere het onderwerp fraude.

Daarnaast zorgen diverse functiescheidingen ervoor dat de mogelijkheid om fraude te plegen sterk worden verkleind. Tevens worden interne controles uitgevoerd om te beoordelen of processen en functiescheidingen werken zoals is afgesproken.

Fraude door aannemers of leveranciers vanuit dagelijks onderhoud
Dit risico is afkomstig uit de handreiking fraude en integriteit van de Aw. Het gaat hier specifiek om het risico dat aannemers of leveranciers vanuit het dagelijks onderhoud fraude plegen, door bijvoorbeeld meer uren te factureren dan daadwerkelijk zijn gemaakt. Om dit te signaleren werden facturen in 2025 intern beoordeeld op redelijkheid van de gefactureerde prijzen.

Inmiddels wordt met ingang van 2026 gewerkt met drie vaste onderhoudspartners, waarbij nieuwe contractafspraken zijn gemaakt, onder andere het voorschrift dat facturen voorzien dienen te zijn van uren en materialen. Daarnaast worden steekproeven uitgevoerd op de geleverde prestaties. Deze maatregelen zorgen ervoor dat de kans op fraude wordt verkleind.

Fraude bij woningtoewijzing
Dit risico is ook afkomstig uit de handreiking fraude en integriteit van de Aw. Dit risico heeft te maken met fraude dat wordt gepleegd bij woningtoewijzingen, als voorbeeld dat bewust onjuiste inkomens worden afgegeven aan de woningcorporatie, zodat het inkomen passend wordt gemaakt bij de woning. Een ander voorbeeld is dat medewerkers bewust wachttijden van kandidaat-huurders aanpassen, zodat deze personen eerder een woning toegewezen krijgen.

Door de functiescheidingen in rollen en rechten in het woningbemiddelingssysteem enerzijds en de aandacht voor de soft controls op dit gebied anderzijds wordt het risico op misbruik verkleind.

Compliance

Het blijvend voldoen aan wet- en regelgeving is voor ons erg belangrijk. In 2025 was het aantal wijzigingen klein.  

Het compliance-team houdt de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. Waar nodig of gewenst betrekken we de organisatie bij de voorbereiding en implementatie van nieuwe wetgeving.

7. Verslag Raad van Commissarissen

Hoe ziet de RvC eruit?
De Raad van Commissarissen (RvC) van Accolade bestaat uit vijf leden. In december 2025 bestond de RvC uit de volgende personen:

  • Mevrouw A. Reinders - van der Galiën, voorzitter RvC en lid Remuneratiecommissie
  • De heer A.W. Siebenga, vicevoorzitter, voorzitter Remuneratiecommissie en lid Commissie Maatschappelijk Presteren;
  • De heer S.J.C. Gaastra, voorzitter Commissie Maatschappelijk Presteren;
  • Mevrouw P.F. Hu-Knot, voorzitter Auditcommissie;
  • Mevrouw J. Finkielsztajn, lid Auditcommissie.
v.l.n.r. Aukje Reinders- van der Galiën, Sylvo Gaastra, Paulien Hu - Knot, Almar Wimer Siebenga en Julia Finkielsztajn
Leden RvC Geboorte- jaar (her) benoemd in Zittings- periode t/m Commissie lidmaatschap Hoofd- en nevenfunctie
Mevrouw A. Reinders - van der Galiën 1973 2025 9/10/2029 (herbenoembaar) Voorzitter RvC en lid remuneratiecommissie Directeur Thuiszorg Het Friese Land, lid RvT Deltion College Zwolle, lid RvT OVO Fryslân-Noord
De heer A.W. Siebenga (op voordracht van Huurdersbelang Fryslân) 1963 2023 18-06-2027 (einde termijn)  Vicevoorzitter, voorzitter remuneratiecom-missie, lid commissie maatschappelijk presteren Bedrijfskundige, Eigenaar SlimWerk, Nevenfuncties: Lid Centrale Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit bij Hûs en Hiem. RvC-lid woningcorporatie Mercatus Emmeloord 
de heer S.J.C. Gaastra (op voordracht van HO-STESS) 1961 2022 24/4/2026 (einde termijn)  Voorzitter Commissie Maatschappelijk Presteren  Adviseur en teamcoördinator Buitendienst bij de Woonbond, docent bij Avicenna (VTW-academie), bestuurslid Gebiedsfonds Stadskanaal en lid van de RvC van Domesta 
Mevrouw P.F. Hu-Knot 1986 2023 19-4-2027 (herbenoembaar) Voorzitter auditcommissie Registeraccountant, Finance Director IG Design Group. Nevenfuncties: Lid RvC N.V. Waterbedrijf Groningen, voorzitter College van Kerkrentmeesters PKN Laarkerk Zuidlaren, eigenaar Hu-Knot Management & Advies. 
Mevrouw J. Finkielsztajn 1978 2025 30-06-2029 (herbenoembaar) lid auditcommissie Directeur afvalwaterketen en digitale informatie Waterschap Noorderzijlvest, Lid werkgroep Bedrijfsvoering, Digitalisering en Dienstverlening Unie van Waterschappen, Lid netwerk TOPvrouwen SER

In 2025 vergaderde de RvC zeven keer met de Raad van Bestuur (RvB). Vijf reguliere vergaderingen, één extra vergadering en drie schriftelijke raadplegingen. De reguliere vergaderingen combineerden we met themabijeenkomsten. Tijdens een themabijeenkomst kan de RvC:

  • praten over de actualiteit en/of de vragen van de toekomst;
  • een onderwerp verder uitdiepen;
  • sparren over een bepaald onderwerp;
  • een dilemma van de RvB voorgelegd aan de RvC bespreken. 

Ook in 2025 zijn de themabijeenkomsten voor de RvC van toegevoegde waarde geweest. De volgende onderwerpen bespraken de RvC en RvB met elkaar: 

  • De nieuwe koers voor Accolade 
  • Diversiteit en inclusie
  • Risicomanagement 

Projectenschouw
In september was de jaarlijkse projectenschouw. Hier ontmoetten de RvC, RvB en Ondernemingsraad(OR) elkaar. De volgende projecten werden bezocht: 
- Sevenwolden in Joure, op deze locatie willen we nieuwbouw ontwikkelen; 
- De Scharcamp en De Finne in Joure, hier leverden we in 2024 46 woningen op;
- Wyldehoarne in Joure en Harinxmaland in Sneek. Op deze twee locaties werd de laatste hand gelegd aan nieuwbouwwoningen;
- Furmerusflats in Sneek, hier vond onlangs grootschalig onderhoud plaats.

Goedkeuringen
De RvC gaf in de vergaderingen goedkeuring aan:

  • Opdrachtverlening aan Whyz voor werving en selectie vacature RvC voorzitter en RvC lid
  • Herbenoemingsbesluit mevrouw Klinkhammer
  • Jaarstukken 2024 (vastgesteld door RvC)
  • Portefeuilleplan 2024-2040
  • Realisatiebesluit project 41445 Harinxmaland Sneek
  • Position paper visitatie
  • Aanbesteding accountantsdiensten
  • Benoeming RvC lid mevrouw Finkielsztajn
  • Offerte Blauw BV m.b.t. zelfevaluatie 2025
  • Ontwikkelbesluit Sevenwolden Joure 31432
  • Initiatiefbesluit/Ontwikkelbesluit Vrijburgh fase 2B Drachten
  • Initiatiefbesluit/Ontwikkelbesluit Wyldehoarne middenhuur
  • Concept verslag zelfevaluatie 4 juni 2025
  • Biedingen 2026
  • Jaar overstijgend budget planmatig onderhoud 
  • Notitie voordracht RvC lid (vacature huurderscommissaris)
  • Visitatierapport 2021-2024
  • Besluit beloning RvC & RvB
  • Benoemingsbesluit mevrouw Reinders-Van der Galiën
  • Initiatiefbesluit Sloop/Nieuwbouw Surinamesingel Heerenveen
  • Initiatiefbesluit project Vogelweide in Drachten
  • Initiatiefbesluit project De Hunze in Drachten
  • Aangepaste procuratieregeling
  • Meerjarenbegroting 2026 – 2040
  • Treasury jaarplan 2026
  • Bezoldiging 2026 RvC en RvB

Auditcommissie
De Auditcommissie kwam in 2025 zes keer bij elkaar. De leden bespraken de rapportages en de verklaringen van de onafhankelijke accountant. Daarnaast bespraken ze de volgende onderwerpen:

  • Het risicobeheersingsraamwerk;
  • Projecten De Drift, Wyldehoarne, De Hunze, Harinxmaland, Sevenwolden Michaëlsberg, Vrijburgh, Badhuisgracht, Nova Cura, Surinamesingel, De Wetterwille, Vogelweide, Schoolstraat en woonwagens.
  • Ketensamenwerking RGS partners
  • Risicomanagementbeleid
  • Impact huurbevriezing
  • Creditcard en declaraties RvB
  • Gunningsadvies aanbesteding Planmatig onderhoud en verduurzaming RGS
  • Biedingen 2026
  • Leefbaarheidsbegroting
  • Integriteit & Fraude (handreiking Aw)
  • Primair systeem ICT

Commissie Maatschappelijk Presteren 
De Commissie Maatschappelijk Presteren kwam in 2025 vier keer bij elkaar. Ze spraken over: 

  • De huurverhoging
  • Aedes benchmark
  • Portefeuilleplan
  • Huurbevriezing
  • Jaarverslag Provinciale Klachtencommissie Woningcorporaties Fryslân
  • Projecten Sevenwolden, Michaëlsberg, Vrijburgh, Nova Cura, Surinamesingel, woonwagens, Wyldehoarne, De Hunze, Vogelweide, Schoolstraat
  • Evaluatie prestatieafspraken
  • Nationale prestatieafspraken
  • Rijksbegroting 2026
  • Verkiezingsprogramma Aedes 
  • Bouwopgave 2026
  • Wachttijden
  • FrieslandHuurt
  • Opvang statushouders
  • Leefbaarheidsissues
  • Leefbaarheidsbegroting
  • Klimaatverandering
  • Huurbeleid
  • Optoppen bestaande complexen

Remuneratiecommissie
De remuneratiecommissie sprak het bestuur twee keer. In juni 2025 was er met directeur-bestuurders Friso de Roos en Elze Klinkhammer een individueel voortgangsgesprek. In december 2025 volgde een individueel functioneringsgesprek met de bestuurders. Dit ging bijvoorbeeld over het persoonlijk opleidingsplan. Ook was er een gezamenlijk gesprek. Hierin blikte de Remuneratiecommissie met het bestuur terug op de organisatiedoelen. Daarbij spraken ze ook over de doelen voor 2026.

Elze Klinkhammer is februari 2025 herbenoemd voor een tweede termijn ingaande op 1 mei 2025. Voor de herbenoeming heeft de RvC ervoor gekozen interne en externe belanghouders te betrekken bij haar besluit. Zij vervulden een adviesrol en leverden input voor het herbenoemingsgesprek.

In 2025 nam de RvC afscheid van mevrouw M.P.C. Breeuwer (voorzitter) en de heer A.H.M.Gijsbers (vicevoorzitter en lid auditcommissie). Beiden maakten ook de tweede termijn vol en waren niet meer herbenoembaar. Hierdoor ontstonden twee vacatures. Voor de werving en selectie is een bureau ingeschakeld. Er werden nieuwe profielen opgesteld die zijn besproken met een afvaardiging van de huurdersorganisaties en een afvaardiging van de OR. De functie is openbaar gemaakt op diverse websites en LinkedIn. Daarnaast zijn kandidaten benaderd uit het netwerk van het bureau. Er waren meerdere kandidaten in beeld en er zijn verschillende selectiegesprekken gevoerd. Mevrouw J. Finkielsztajn is met ingangsdatum 31 juli 2025 benoemd als lid RvC en lid van de auditcommissie. Mevrouw A. Reinders - van der Galiën is op 9 oktober 2025 benoemd als voorzitter RvC en lid remuneratiecommissie. De werving en selectie voor de vacature van huurderscommissaris die ontstaat in 2026 is in 2025 opgestart.

Wijze van toezicht
De RvC verzamelde in 2025 actief informatie en kennis binnen en buiten Accolade op een onafhankelijke manier. Alle informatie is volgens het reglement Raad van Commissarissen beschikbaar gemaakt. Deze documenten stonden op de agenda voor de vergaderingen van de RvC. De RvC voelt zich door de RvB uitgenodigd om samen na te denken en gedachten van de RvB aan te scherpen. De RvC gaf opdracht aan Deloitte om het bestuursverslag en de jaarrekening 2025 te controleren. De RvC nam kennis van de verklaringen en rapportages. 

Zelfevaluatie
De RvC had op 4 juni 2025 haar zelfevaluatie. De zelfevaluatie vond plaats onder leiding van een extern bureau. Uit de zelfevaluatie kwam naar voren dat de governance bij Accolade goed geborgd is.

Contacten met belanghouders
De RvC overlegt met verschillende belanghouders van Accolade. Dit gebeurt op zowel formele als informele momenten.  Informeel is met de huurdersverenigingen gesproken over o.a. de herbenoeming van bestuurder Elze Klinkhammer. De RvC sprak met de huurdersverenigingen af dat er één keer per jaar een gezamenlijk overleg is. Dit is normaal gesproken in het voorjaar, door omstandigheden vond dit niet plaats. Ook is er één keer per jaar een individueel overleg in het najaar. In het najaar zijn o.a. de behoefte aan middenhuur, verduurzaming, de werving van RvC leden, het bestuursverslag van Huurdersbelang Fryslân, ledenparticipatie en het visitatierapport van Accolade besproken.

Permanente Educatie
De leden van de RvC en RvB moeten vanuit hun functie voldoen aan de eisen van Permanente Educatie. Permanente Educatie is belangrijk om kennis van de RvC en het bestuur op niveau te houden. In 2025 staat het aantal verplichte PE-punten voor RvC-leden op minimaal vijf PE-punten per jaar of naar rato van de zittingstermijn in 2025. Alle RvC leden voldoen aan de norm. Een overzicht van de PE-punten in 2025 ziet u hieronder. 

Naam RvC-lid behaalde PE-punten
Mevrouw A. Reinders - van der Galiën * 2
De heer A.W. Siebenga  28
De heer S.J.C. Gaastra  12
Mevrouw P.F. Hu - Knot 8
Mevrouw J. Finkielsztajn** 7

*lagere norm door eerste benoeming in oktober 2025, ** lagere norm door benoeming in juli 2025

Voor de bestuurders van woningcorporaties geldt dat zij in drie jaar tijd minimaal 108 PE-punten moeten halen. Beide bestuurders voldoen aan de norm. Voor 2023, 2024 en 2025 haalden de bestuurders van Accolade het volgende aantal punten.

Naam bestuurder Aantal PE-punten over 2023-2025
Mevrouw E.B. Klinkhammer  158
De heer F.W. de Roos  204,5

Bezoldiging RvC en RvB
Het bestuur van Accolade bestond op 31 december 2025 uit mevrouw Elze Klinkhammer en de heer Friso de Roos. Elze Klinkhammer is voorzitter van de RvB en directeur-bestuurder Volkshuisvesting & Vastgoed. Friso de Roos is directeur-bestuurder Financiën & Bedrijfsvoering. 

Vanaf 1 januari 2013 geldt de Wet Normering Topinkomens. Voor 2025 is de maximale beloning voor topfunctionarissen woningcorporaties € 246.000. Vanaf 1 januari 2014 geldt een klasse-indeling. Deze hangt af van de grootte van de corporatie en de omgeving waarin de corporatie werkt. Accolade valt in klasse G. Voor deze klasse is de WNT-norm voor 2025 € 230.000.
  
De bezoldiging van de bestuurders van Accolade staat voor salaris en WG-deel pensioenbijdrage vast op 90 procent van deze norm. Voor de bezoldiging van Friso de Roos en Elze Klinkhammer is uitgegaan van de WNT-normen voor 2025. De beloning van de bestuurders ligt daarmee onder de WNT-norm. 

Voor de leden en de voorzitter van de RvC geldt in de WNT een maximale beloning per kalenderjaar van tien procent en vijftien procent van de maximale bezoldiging die geldt voor het bestuur van Accolade. De VTW stelt voor de beloning van de leden en voorzitter van de RvC een lagere norm vast. Accolade houdt hieraan vast. De maximale beloning van de leden en voorzitter in 2025 is respectievelijk maximaal € 19.600 en € 29.400.

Beoordeling
De RvC is tevreden over de prestaties die Accolade in 2025 leverde. Over het geheel genomen zijn de doelstellingen behaald.

Slotwoord voorzitter Raad van Commissarissen
Het jaar 2025 liet een onverminderde druk zien op de inkomsten van de sector waarin Accolade opereert terwijl de uitdagingen juist groter lijken te worden. De realisatie van voldoende en duurzame huurwoningen voor onze huurders blijft een continue uitdaging. Wij zien dat Accolade daarin behoedzaam manoeuvreert en we worden daarin adequaat meegenomen door het bestuur en de organisatie.

Het jaar 2025 laat zien dat Accolade met overtuiging invulling geeft aan haar maatschappelijke opdracht. Het visitatierapport bevestigt wat wij als Raad van Commissarissen in ons toezicht herkennen: Accolade is een betrouwbare, zichtbare en gewaardeerde corporatie, die dicht bij huurders staat en stevig samenwerkt met gemeenten en maatschappelijke partners. Dat oordeel vervult ons met trots.

De visitatie prijst in het bijzonder de nabijheid tot huurders, de constructieve regionale samenwerking en de professionele uitvoering van de volkshuisvestelijke opgave. Ook wordt de verbinding tussen strategie en uitvoering positief beoordeeld. Deze sterke punten sluiten aan bij de koers die Accolade bewust kiest en consequent uitdraagt.

Als Raad van Commissarissen hebben wij in 2025 onze rol actief en betrokken ingevuld. Wij hebben het bestuur scherp gehouden op maatschappelijke impact, financiële continuïteit en bestuurlijke kwaliteit. En daarbij ruimte geboden voor reflectie en ontwikkeling. De visitatie bevestigt dat deze wijze van toezicht bijdraagt aan stabiliteit, vertrouwen en focus.

Wij spreken onze grote waardering uit voor het bestuur, de medewerkers en alle samenwerkingspartners. Hun vakmanschap en betrokkenheid maken het verschil voor huurders en wijken. Ook danken wij de huurders en hun vertegenwoordigers voor hun kritische en constructieve bijdrage.

Met deze stevige basis kijkt de Raad van Commissarissen met vertrouwen vooruit. Wij blijven ons inzetten voor toezicht dat niet alleen controleert, maar vooral bijdraagt aan een maatschappelijk sterk en toekomstbestendig Accolade.

Mevrouw A.Reinders - van der Galiën
Voorzitter Raad van Commissarissen

8. Verklaring RvB en RvC

Verklaring Raad van Commissarissen

De leden van de Raad van Commissarissen van Accolade verklaren kennis te hebben genomen van de jaarstukken, de daarin opgenomen jaarrekening over 2025 en daarbij door de onafhankelijke accountant afgegeven goedkeurende verklaring. 

De Raad van Commissarissen stelt de jaarstukken inclusief de jaarrekening 2025 vast en heeft decharge verleend aan het bestuur.  

Namens de Raad van Commissarissen, 

A. Reinders - van der Galiën

Voorzitter 

Heerenveen, 27 mei 2026

Verklaring bestuur

Bestemming resultaat  

De Raad van Bestuur besluit het positieve jaarresultaat na belastingen van € 193 miljoen ten gunste van het eigen vermogen te brengen van Accolade. 

Bestemming middelen  

De Raad van Bestuur van de Stichting Accolade, op grond van artikel 30 van de statuten van de Stichting belast met de Bestuurlijk bevoegdheden, verklaart dat alle uitgaven in het verslagjaar 2025 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. 

De heer F. de Roos en mevrouw E. Klinkhammer 

Raad van Bestuur 

Heerenveen, 14 april 2026