Spring naar inhoud

Jaarrekening

1. Balans per 31 december 2024

(na resultaatbestemming)

ACTIVA (bedragen x €1.000) ref. 31/12/2024 31/12/2023
VASTE ACTIVA      
Immateriële Vaste Activa 1 553 647
       
Vastgoedbeleggingen 2    
DAEB vastgoed in exploitatie 2.1 2.129.969 1.923.016
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2.2 99.185 91.144
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.3 44.461 42.038
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2.4 1.049 3.400
    2.274.664 2.059.598
Materiële vaste activa      
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3 3.675 3.836
    3.675 3.836
Financiële vaste activa 4    
Latentebelastingvordering   1.956 2.518
Overige vorderingen   539 664
    2.495 3.182
       
Som van vaste activa   2.281.387 2.067.263
       
VLOTTENDE ACTIVA      
Voorraden 5    
Vastgoed bestemd voor verkoop 5.1 537 560
Overige voorraden 5.2 4.892 5.102
    5.429 5.662
Vorderingen 6    
Huurdebiteuren 6.1 234 207
Overheid 6.2 3 142
Belastingen en premies sociale verzekeringen 6.3 0 1.679
Overige vorderingen 6.4 482 350
Overlopende activa 6.5 75 3
    794 2.381
       
Liquide middelen 7 704 751
       
Som van vlottende activa   6.927 8.794
       
Totaal activa   2.288.314 2.076.057
PASSIVA (bedragen x €1.000) ref. 31/12/2024 31/12/2023
       
EIGEN VERMOGEN  8     
Herwaarderingsreserve   1.176.123 998.466
Overige reserves   573.159 544.941
    1.749.282 1.543.407
       
VOORZIENINGEN  9     
Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering   3.415 14.673
Overige voorzieningen   1.056 1.258
    4.471 15.931
       
LANGLOPENDE SCHULDEN  10     
Leningen overheid 10.1 8.649 9.732
Leningen banken 10.2 436.830 422.641
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.3 41.407 39.541
Overige langlopende schulden 10.4 2.510 2.444
    489.396 474.358
       
VLOTTENDE PASSIVA      
Kortlopende schulden  11     
Schulden aan overheid 11.1 1.096 1.482
Schulden aan banken 11.2 19.178 18.642
Schulden aan leveranciers en handelskredieten 11.3 8.712 8.636
Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen 11.4 6.419 4.838
Overige schulden 11.5 439 392
Overlopende passiva 11.6 9.321 8.371
    45.165 42.361
       
Totaal passiva   2.288.314 2.076.057

2. Winst- en verliesrekening over 2024

Omschrijving (bedragen x € 1.000) ref. 2024 2023
Huuropbrengsten 12.1 110.587 106.780
Opbrengst Servicecontracten 12.2 3.086 2.951
Lasten Servicecontracten 12.3 -3.298 -3.062
Overheidsbijdragen 12.4 13 11
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 12.5 -9.122 -9.250
Lasten onderhoudsactiviteiten 12.6 -47.322 -45.985
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 12.7 -7.771 -6.644
Totaal van nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 12 46.173 44.801
       
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 -872
Toegerekende organisatiekosten   0 0
Totaal van nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 13 0 -872
       
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 14.1 6.669 5.292
Toegerekende organisatiekosten 14.2 -32 -93
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 14.3 -4.832 -4.162
Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 14 1.805 1.037
       
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 15.1 -16.550 -23.001
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 15.2 198.349 -305.816
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 15.3 557 63
Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille 15 182.356 -328.754
       
Opbrengst overige activiteiten 16.1 108 92
Kosten overige activiteiten 16.2 -134 -118
Totaal van nettoresultaat overige activiteiten 16 -26 -26
       
Overige organisatiekosten 17 -1.867 -1.587
Kosten omtrent leefbaarheid 18 -2.270 -2.124
       
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 19.1 98 162
Rentelasten en soortgelijke kosten 19.2 -11.860 -11.330
Totaal van financiële baten en lasten 19 -11.762 -11.168
       
Totaal van resultaat voor belastingen   214.409 -298.693
Belastingen 20 -8.534 -7.513
Totaal van resultaat na belastingen   205.875 -306.206
       

3. Kasstroomoverzicht

Directe methode (bedragen x €1.000)

  2024 2023
Operationele activiteiten    
     
Ontvangsten    
Huurontvangsten 110.676 106.871
Vergoedingen 3.218 2.810
Overheidsontvangsten 13 11
Overige bedrijfsontvangsten 297 255
Ontvangen interest 90 161
     
Saldo ingaande kasstromen 114.294 110.108
     
Uitgaven    
Erfpacht 3 3
Betalingen aan werknemers 12.558 11.677
Onderhoudsuitgaven 42.784 40.684
Overige bedrijfsuitgaven 17.167 14.470
Betaalde interest 13.263 13.760
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 197 614
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 661 533
Vennootschapsbelasting 5.017 7.353
     
Saldo uitgaande kasstromen 91.650 89.094
     
Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten 22.644 21.014
     
(Des)investeringsactiviteiten    
     
MVA ingaande kasstroom    
Verkoopontvangsten bestaande huur 4.700 4.040
Verkoopontvangsten VOV 1.993 1.117
Verkoopontvangsten nieuwbouw 0 0
Verkoopontvangsten grond 357 290
(Des)investeringsontvangsten overig 0 0
Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 7.050 5.447
     
MVA uitgaande kasstroom    
Nieuwbouw huur 19.013 9.349
Verbeteruitgaven 24.865 19.754
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 0 0
Nieuwbouw verkoop 0 0
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 1.111 694
Sloopuitgaven 0 535
Investeringen overig 260 490
Totaal van verwervingen MVA 45.249 30.822
     
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -38.199 -25.375
     
FVA    
Ontvangsten verbindingen 0 0
Ontvangsten overig 68 62
Uitgaven verbindingen 0 0
Uitgaven overig 0 0
     
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 68 62
     
Totaal van kasstroom uit (des)investeringenactiviteiten -38.131 -25.313
     
Financieringsactiviteiten    
     
Ingaand    
Nieuwe te borgen leningen 45.000 40.000
Nieuwe ongeborgde leningen 0 0
Uitgaand    
Aflossing geborgde leningen 16.626 32.691
Aflossing ongeborgde leningen 3.433 2.929
     
Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten 24.941 4.380
     
Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar 9.453 81
     
De toename (afname) van de geldmiddelen in boekjaar is als volgt te specificeren: 2024 2023
     
Geldmiddelen aan het begin van de periode 751 8.670
     
Mutaties boekjaar 9.453 81
Wijziging kortgeld mutaties -9.500 -8.000
     
Geldmiddelen aan het einde van de periode 704 751
     

4. Algemene grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening

Stichting Accolade, Thorbeckestraat 2a te Heerenveen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft een specifieke toelating in de woonregio Friesland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

De jaarrekening van Accolade is opgesteld volgens de bepalingen van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting en in overeenstemming met de vereisten bij en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase extern is gecommuniceerd. Zie ook de toelichting bij voorzieningen.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van niet gerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Gezien het feit dat Accolade naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening dit inzicht.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Accolade. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening vindt plaats op basis van verdeelsleutels.

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst- en verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

Continuïteit
Op basis van de gesprekken met de toezichthouders (Autoriteit Woningcorporaties en Waarborgfonds Sociale Woningbouw), verwachten wij dat de geborgde financiering voor de komende jaren wordt gecontinueerd. De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn dan ook gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de stichting.

Vestigingsadres, rechtsvorm en inschrijfnummer handelsregister
De statutaire werkgebiedsplaats is Drachten. In Heerenveen zetelt het bestuur. De belangrijkste activiteiten van de stichting zijn de exploitatie en de ontwikkeling van sociale huurwoningen. Stichting Accolade is in het handelsregister ingeschreven onder nummer 01031591.

Groepsverhoudingen en Consolidatie
Stichting Accolade heeft geen materiële verbindingen. De verbonden verenigingen van eigenaren (VVE's) zijn van te verwaarlozen belang en derhalve niet meegeconsolideerd."

Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar met uitzondering van hetgeen onder 'stelselwijziging' is vermeld.

Stelselwijzigingen
In het boekjaar 2024 hebben geen stelselwijzigingen plaatsgevonden.

Schattingswijzigingen
Stichting Accolade waardeert haar onroerende zaken in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting na de eerste verwerking tegen actuele waarde onder toepassing van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Accolade hanteert voor zowel het DAEB als het Niet-Daeb vastgoed in exploitatie de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Deze methode wordt in het verslagjaar 2024 gecontinueerd. Bij de totstandkoming van de cijfers in de jaarrekening is een aantal schattingswijzigingen in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie geëffectueerd. Aanpassing van deze parameters heeft plaatsgevonden om aan te sluiten bij de vereisten zoals geduid in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Conform de richtlijnen voor de jaarverslaggeving is de schattingswijziging prospectief verwerkt. In de toelichting van de balans is onder de post Vastgoedbeleggingen een verloopstaat opgenomen ten aanzien van de marktwaardering.

Presentatiewijziging
In de jaarrekening van 2024 zijn geen presentatiewijzigingen doorgevoerd.

Oordelen en schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Accolade zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

Verbonden partijen
Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Stichting Accolade en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. 

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Financiële instrumenten en risicobeheersing
In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasury beleid van Accolade dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Accolade zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels “gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting”.

Prijsrisico
Accolade loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa, overige effecten en onder vlottende activa effecten (niet aanwezig).

Daarnaast loopt Accolade geen prijsrisico ten aanzien van de waardeontwikkeling van de embedded derivaten voor zover deze waarde negatief is. 

Valutarisico
Accolade is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico
Accolade loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen, met name onder financiële vaste activa als gevolg van wijzingen in de marktrente. Accolade maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Accolade risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Accolade heeft geen renteswaps gecontracteerd.

Kredietrisico
Accolade heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten, vorderingen en effecten. Accolade maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij, om kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasury statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Liquiditeitsrisico 
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Accolade loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

  31 december 2024 x € 1.000
Bankschuld 0
Bankvorderingen 1.000
Niet opgenomen deel Flex lening 13.000
Lopende investeringsverplichtingen -20.000
Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g 0
Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2023-2025) 62.000
Totaal liquiditeitsrisico per 31 december 2024 56.000

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Accolade zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.

Ten behoeve van WSW geborgde leningen is een negatieve hypotheekverklaring afgegeven aan het WSW. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord.

Accolade loopt geen liquiditeitsrisico over haar derivatenportefeuille. Er zijn geen break clausules afgesloten.

Jaarlijks wordt een liquiditeitsbegroting voor 24 maanden opgesteld. Door maandelijkse monitoring en bijsturing worden de liquiditeitsrisico’s beheerst.

Beschikbaarheidsrisico
De maatregelen rondom de Nationale Prestatie Afspraken en de bestaande Vennootschapsbelasting en de huurinkomsten, leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstromen van woningcorporaties.

Accolade heeft haar financiële meerjarenplanning daarop zodanig aangepast, dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Accolade voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Accolade minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Accolade doorlopend op zoek naar andere aanbieders voor lange termijn financiering.

Voor de beschikbaarheid van financiering voor het Daeb bezit is de sector sterk afhankelijk van het blijvend en goed functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Gescheiden verantwoording DAEB en niet-DAEB
Stichting Accolade heeft de gescheiden verantwoording DAEB en niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van Stichting Accolade zien toe op:

  • Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren met als doel de grootstedelijke middenklasse te voorzien in hun woonbehoefte.
  • Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat niet onlosmakelijk gekoppeld is aan DAEB eenheden.
  • Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed waarop Stichting Accolade een exit strategie heeft geformuleerd zoals verwoord in het volkshuisvestingsverslag.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen worden een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het dd. 15 november 2017 door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand uiteengezet:

Grondslag voor scheiding Posten in gescheiden verantwoording
Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/ kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB. Balans:
  - Vastgoed in exploitatie
  - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
  - Vastgoed bestemd voor verkoop
  - Vastgoed in ontwikkeling
  - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
  - Overlopende passiva
   
  Winst-en-verliesrekening:
  - Huuropbrengsten
  - Opbrengsten servicecontracten
  - Verkoopopbrengsten en –lasten
  - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
   
  Kasstroomoverzicht:
  - Ontvangsten verhuur en servicecontracten
  - Desinvesteringskasstromen
  - Investeringskasstromen
   
Grondslag voor scheiding Posten in gescheiden verantwoording
Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en niet-DAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex. Winst-en-verliesrekening:
- Lasten servicecontracten
- Overheidsbijdragen
- Lasten onderhoudsactiviteiten
- Overige directe lasten exploitatie bezit
- Leefbaarheid
- Overige activiteiten
- Overige waardeveranderingen
 
Kasstroomoverzicht:
- Uitgaven servicecontracten
- Uitgaven onderhoud
- Erfpacht
- Investeringskasstromen vastgoed ten dienste van de exploitatie
- Investeringskasstromen in vastgoed in exploitatie
Grondslag voor scheiding Posten in gescheiden verantwoording
Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB. Balans:
- Vastgoed ten dienste van de exploitatie
- Vorderingen en schulden groepsmaatschappijen
- Liquide middelen
- Schulden/leningen kredietinstellingen
- Schulden/leningen overheid
- Overige schulden
- Derivaten/novaties
 
Winst-en-verliesrekening:
- Rentebaten en rentelasten
- Resultaat deelnemingen
 
Kasstroomoverzicht:
- Renteontvangsten en rente-uitgaven
- Ontvangsten en uitgaven deelnemingen
- Financieringskasstroom leningen
Grondslag voor scheiding Posten in gescheiden verantwoording
Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak van Stichting Accolade op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van de kostenfactoren en verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB Balans:
De hierbij gehanteerde verdeling DAEB/ niet-DAEB is: 96% / 4% (2024 96%/4%). - Overige vorderingen
  - Overige voorzieningen
  - Overige schulden en overlopende passiva
  - Belastingen en premies sociale verzekeringen
   
  Winst-en-verliesrekening:
  - Lasten verhuur en beheeractiviteiten
  - Opbrengsten en kosten overige activiteiten
  - Overige organisatiekosten
   
  Kasstroomoverzicht:
  - Personeelsuitgaven
  - Overige indirecte bedrijfsuitgaven

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Immateriële vaste activa
De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. 

Vastgoedbeleggingen

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten anders wordt vermeld gelden voor alle vastgoedbeleggingen de volgende uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten worden niet geactiveerd. Er wordt wel rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien de grond is gekocht met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of te niet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Typering
DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de sociale huurgrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed.

De sociale huurgrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed, dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Kwalificatie
Accolade richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met inachtneming van haar taak als sociale volkshuisvester. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Accolade waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024’).

Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Accolade past voor het volledige bezit (Daeb en Niet-Daeb) de full versie methode van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

De berekening van de marktwaarde geschiedt op een modelmatige wijze waar bij waardering conform de full versie methode een externe taxateur wordt ingeschakeld. De nauwkeurigheid van de waardering, wordt geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10% plus en min de waarde.

Onderhoud en verbetering
Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Er is sprake van onderhoudsuitgaven indien de uitgaven worden gedaan om de eenheid of het complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden. Investeringen voor verbetering betreffen de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, dan wel complex. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

Uitgaven die kwalificeren als een ingrijpende verbouwing worden eveneens geactiveerd. Er is sprake van een ingrijpende verbouwing indien wordt voldaan aan tenminste drie van de vier volgende criteria:

  1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen), waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
  2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak dat deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
  3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het vergroten dan wel in stand houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
  4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden dan wel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in die zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

Bepaling van de beleidswaarde
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Stichting Accolade en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stichting Accolade.

Nieuwe methodiek beleidswaarde
Met ingang van verslagjaar 2024 wordt de nieuwe beleidswaarde berekend. De nieuwe beleidswaarde verschilt op hoofdlijnen op vier manieren van zijn voorganger:

  • De disconteringsvoet wordt losgekoppeld van de disconteringsvoet van de marktwaarde en jaarlijks voorgeschreven. Voor 2024 is dit 4,17% voor DAEB en 4,70% voor niet-DAEB.
  • In plaats van een 15 jaar looptijd met eindwaarde, wordt er nu een looptijd van 60 jaar zonder eindwaarde gehanteerd.
  • Voor onderhoud wordt de MJOP op complex gehanteerd. Hierdoor zijn jaarlijks variërende onderhoudslasten in te rekenen in de beleidswaarde.
  • Indien er sprake is van een harde verplichting worden noodzakelijke investeringen in de beleidswaarde opgenomen. Voor Accolade geld dit voor het uitfaseren van E-, F- en G-labels.

De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

  • Enkel uitgaan van het door exploiteer scenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.
  • Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Stichting Accolade bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Stichting Accolade hanteert in haar beleid een streefhuur van gemiddeld € 649.
  • Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit voor 60 jaar. Met opslagen voor dagelijks onderhoud op basis van de begroting 2025. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen' onder het hoofd 'lasten verhuur en beheeractiviteiten' in de resultatenrekening. Stichting Accolade hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: a. een beheernorm van € 1.087.
  • Voor woningen met ultimo 2024 een energielabel E,F of G wordt een afslag ingerekend conform handboek van:
     -  E label €4.820
     -  F label €8.960
     -  G label €15.210
  • Voor de disconteringsvoet geldt een vast percentage van 4,17% per eenheid voor DAEB. Voor niet-DAEB geldt 4,70% per eenheid.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Het is praktisch niet mogelijk de beleidswaarde 2023 te bepalen op basis van de uitgangspunten 2024.

Stichting Accolade heeft de volgende (voornaamste) uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) gehanteerd in de beleidswaarde:

Uitgangspunten DAEB Ultimo 2024 Ultimo 2023
Een streefhuur van gemiddeld 649 620
Onderhoud   2.945
Beheernorm in € 1.087 1.254
Disconteringsvoet 4,17% 5,54%

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften.

Stichting Accolade heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Accolade verkoopt woningen onder voorwaarden (“Slimmer Kopen en MGE”) waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de actuele waarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Accolade onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

 Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Accolade het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment (Slimmer Kopen);
  • Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur (MGE).

Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Accolade het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;
  • Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
  • Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties.

De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

  • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. Het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille; Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
  • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).
  • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Indien de terugkoop gerealiseerd is vindt verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling plaats:

  • Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden;
  • Indien de woning een “verhuur-bestemming” krijgt wordt deze woning opgenomen onder het vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde;
  • Indien het beleid voornemen bestaat om de woning te verkopen zal verantwoording plaatsvinden onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten). Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en eventueel cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden geactiveerd waarna het vervolgens lineair wordt afgeschreven over de economische levensduur.Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Financiële vaste activa

Optiepremie derivaten
De optiepremie derivaten wordt gewaardeerd tegen reële waarde en geamortiseerd over het eerste tijdvak.

Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Accolade op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Accolade de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop
Vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op kostprijs gebaseerd op vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

De teruggekochte verkoop onder voorwaarden is gewaardeerd tegen de gerealiseerde aankoopprijs, inclusief de direct toerekenbare kosten.

Grondposities
De grondposities worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of lagere taxatiewaarde. 

Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve
Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs/ boekwaarde rekening houdend met afschrijvingen en cumulatieve waardeveranderingen.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, dan wel op basis van de boekwaarde rekening houdend met afschrijvingen en cumulatieve waardeverminderingen. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde vastgoed in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van vastgoed in exploitatie en vastgoed verkocht onder voorwaarden reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Bij tot stand komen van de herwaardering wordt geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat.

Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Discontering vindt plaats op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico’s met betrekking tot de verplichting weergeeft.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en woningverbeteringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat).

Overige voorzieningen
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen contante waarde van de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Discontering vindt plaats op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico’s met betrekking tot de verplichting weergeeft.Indien het effect van de tijdswaarde van geld niet materieel is, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde.Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de contante waarde.

Accolade onderkent de volgende Overige voorzieningen:   

  • De Voorziening jubilea wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de gemiddelde blijfkans over 3 jaar.
  • De Voorziening opleidingen wordt opgenomen tegen de nominale waarde van de opgebouwde rechten met een afslag van 36% op basis van bestedingen .
  • De Voorziening langdurig zieken is gevormd voor de verplichte loondoorbetaling gedurende de periode van ziekte of arbeidsongeschiktheid voor betreffende medewerkers die op balansdatum naar verwachting geheel of gedeeltelijk niet in staat zijn om werkzaamheden te verrichten door ziekte of arbeidsongeschiktheid (inclusief eventuele transitievergoeding). Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met de herstelkans en de blijfkans. 
  • De voorziening thuiswerkplek wordt gevormd tegen de nominale waarde van de opgenomen rechten.

Langlopende schulden

Leningen
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

Voor extendibles /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Derivaten
Voor de onder de langlopende schulden opgenomen derivaten wordt verwezen naar de hieronder opgenomen paragraaf financiële instrumenten.

Kortlopende schulden
Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Dit is meestal de nominale waarde.

Financiële instrumenten
In het Treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Accolade dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne Treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2013 geldt dat Accolade zich volgens haar Treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Conform RJ 290 wordt slechts de marktwaarde van de extendibles op- of afgewaardeerd in de jaarrekening. De opgenomen marktwaarde is tot stand gekomen op basis van onafhankelijke waarderingen. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten, met uitzondering van de afgeleide financiële instrumenten, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rente methode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen) en/of van optiewaarderingsmodellen, rekening houdend met specifieke omstandigheden. Indien waarderingen niet beschikbaar zijn, wordt gebruik gemaakt van tegenpartij waarderingen.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Huuropbrengsten
Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd, exclusief de opbrengsten servicecontracten en onder aftrek van derving wegens leegstand en oninbaarheid. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. De mutatie van de voorziening voor dubieuze debiteuren en de afboeking van dubieuze huurdebiteuren zijn onder deze post opgenomen.

Opbrengsten en lasten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidsbijdragen
Onder deze post zijn o.a. de monumentensubsidies opgenomen.

Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:

  • lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed
  • kosten klantencontactcenter

Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op onderhoud. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten die zijn toegerekend aan onderhoudsactiviteiten. Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur- en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

  • onroerendezaakbelasting
  • verzekeringskosten

Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
De post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde en toegerekende kosten van grondverkopen. Opbrengsten worden -verantwoord naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De kosten die toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de toegerekende organisatiekosten.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door:

  • de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering;
  • de waardevermindering die is ontstaan doordat de marktwaarde van een complex lager is dan de historische kostprijs van het complex;
  • de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde;
  • afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities;
  • afboeking van eerder geactiveerde bedragen voor investeringsprojecten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar. Daarnaast wordt het gedeelte van de na-investeringen dat niet leidt tot een verhoging van de marktwaarde in deze post verantwoord.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar. 

Opbrengsten en kosten overige activiteiten
Hieronder worden resultaten uit de niet-primaire activiteiten opgenomen. Dit zijn de activiteiten welke niet-gerelateerd zijn aan het exploiteren, het ontwikkelen (voor de koop) of het verkopen van bestaand vastgoed. Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten en kosten van het beheer van VvE’s, de opbrengsten en kosten van doorberekende salarissen.

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief.

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op marktwaarde verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven.

Boekwinsten en boekverliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten
Accolade heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties
Accolade heeft haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling).

De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Accolade betaalt hiervoor premies, waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2024 is de beleidsdekkingsgraad van het pensioenfonds 129,0% (31 december 2023: 131,5%). Ultimo 2024 dient het pensioenfonds een beleidsdekkingsgraad van ten minste 126,1% of hoger te hebben. Het fonds heeft dus een reserveoverschot. Als er een reservetekort is wordt jaarlijks een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 5 jaar uit een reservetekort kan komen met als uitgangspunt de stand per ultimo voorgaand boekjaar. Het pensioenfonds verwacht hieraan op termijn te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Accolade heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basispremies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Accolade. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terug storting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) ten opzichte van de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen.

Dit betreft een voorziening voor:

  • de verplichting van Accolade tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds;
  • extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Accolade toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit Cao-afspraken) bij een eindloonregeling;
  • onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties;
  • nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Accolade.

Daarnaast neemt Accolade een vordering op voor:

  • toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds;
  • overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Accolade.
  • voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Accolade.

Per 31 december 2024 en 31 december 2023 is geen sprake van voorzieningen of vorderingen ten aanzien van bovenstaande rechten of verplichtingen.

Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten van stafafdelingen die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden middels de systematiek die toegelicht is aan het begin van dit hoofdstuk.

Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Accolade, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt(Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord.

De waardeverandering van de jaarlijkse externe taxatie van derivaten waarvan het eerste tijdvak nog niet verlopen is, worden verantwoord onder de waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten.

Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen, die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Accolade integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. 

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Accolade een aantal standpunten ingenomen.

De belangrijkste standpunten betreffen:

  • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
  • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten.

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Accolade een fiscale strategie gekozen en fiscale meerjarenplanning opgesteld.

Accolade volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

Er zijn geen (belangrijke) consequenties/onzekerheden voor de berekening van de belastinglast en de beoordeling daarvan door de Belastingdienst.

Toerekening van indirecte lasten
Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekeningen kosten. Accolade hanteert aparte verdeelsleutels voor DAEB en NIET-DAEB voor de toerekening van indirecte kosten:

Wijze van toerekening  
Lonen en Salarissen Directe toerekening aan onderhoud o.b.v. afdeling Vastgoed en Dagelijks onderhoud +30% afdeling Woonpunt +10% cred adm +75% ohd adm; restant o.b.v. FTE verdeling
Sociale Lasten Directe toerekening aan onderhoud o.b.v. afdeling Vastgoed en Dagelijks onderhoud +30% afdeling Woonpunt +10% cred adm +75% ohd adm; restant o.b.v. FTE verdeling
Pensioen Lasten Directe toerekening aan onderhoud o.b.v. afdeling Vastgoed en Dagelijks onderhoud +30% afdeling Woonpunt +10% cred adm +75% ohd adm; restant o.b.v. FTE verdeling
Lasten onderhoud en leefbaarheid Directe toerekening verdelen o.b.v. 80/20 80 direct en 20 indirect
Overige Personeel kosten Directe toerekening onderhoud o.b.v. afdeling Vastgoed en Dagelijks onderhoud, restant o.b.v. FTE verdeling
Afschrijvingen kantoren, inventaris, werkplaats o.b.v. FTE verdeling
Afschrijvingen vervoermiddelen o.b.v. FTE verdeling
Vervoerskosten Directe toerekening onderhoud o.b.v. afdeling Vastgoed en Dagelijks onderhoud, restant o.b.v. FTE verdeling
Huisvestingkosten Toerekening aan onderhoud o.b.v. afdeling Vastgoed en Dagelijks onderhoud, resterende huisvestingskosten 20% (weging obv fte) naar onderhoud, restant o.b.v. FTE verdeling
Bestuurskosten Directe toerekening aan overige organisatie kosten
Kantoorkosten Directe toerekening onderhoud o.b.v. afdeling Vastgoed en Dagelijks onderhoud, resterende kantoorkosten 12% (weging obv fte) naar onderhoud, restant o.b.v. FTE verdeling
Algemene kosten Directe toerekening aan onderhoud o.b.v. Vastgoed en Dagelijks onderhoud + adm kosten VVE beheer (33% totale kosten) + technische advieskosten, restant toerekenen obv grootboek

De onderlinge verdeling tussen Daeb en Niet-Daeb wordt gedaan op basis van kostenfactoren en komt uit op 96% voor Daeb en 4% voor Niet-Daeb.

De kosten factoren zijn vastgesteld op basis van:  
   
Woningen Standaard 100 m2 = kostenfactor: 1
Onzelfstandige woningen Standaard 50 m2 = kostenfactor 0,5
BOG Standaard 100 m2 of kleiner = kostenfactor 0,5
  Boven 100 m2 = 0,5 kostenfactor per 100m2 afgerond op hele getallen naar boven
Garages en Parkeerplaatsen Kostenfactor = 0,25
Bergingen Kostenfactor = 0,10

Leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Accolade ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Waardering vaste activa

Vastgoedbeleggingen, marktwaarde verhuurde staat
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn gehanteerd zijn uiteengezet bij Daeb vastgoed in exploitatie en Niet-Daeb vastgoed in exploitatie. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid (gevoeligheidsanalyse).

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in vastgoedbeleggingen worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

Onder de wijzigingen kortgeld mutaties in het kasstroomoverzicht wordt de wijziging in het opgenomen deel van de flex leningen weergegeven.

5. Toelichting op de balans

in bedragen x €1.000

ACTIVA

1. Immateriële vaste activa

Omschrijving Software
Stand per 31/12/2023  
Verkrijgingsprijzen 945
Cumulatieve afschrijvingen -298
   
Boekwaarde 31/12/2023 647
   
Investeringen 0
Desinvesteringen 0
Afschrijving desinvesteringen 0
Afschrijvingen -94
   
Boekwaarde 31/12/2024 553
   
Stand per 31/12/2024  
Aanschafwaarde 945
Cumulatieve afschrijvingen -392
   
Boekwaarde 31/12/2024 553

Voor de post immateriële vaste activa hanteren we een afschrijvingstermijn van 10 jaar lineair.

De post bestaat uit de implementatiekosten voor ons primaire systeem.

2. Vastgoedbeleggingen

2.1 en 2.2 DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Omschrijving DAEB vastgoed in exploitatie 2024 DAEB vastgoed in exploitatie 2023 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2024 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2023
Stand per 1 januari        
         
Verkrijgingsprijzen 987.238 964.489 68.294 68.284
Cumulatieve waardeveranderingen -33.562 -23.489 -3.778 -4.826
Niet gerealiseerde herwaarderingen 969.341 1.267.854 26.628 37.750
Cumulatieve afschrijvingen        
         
Boekwaarden per 1 januari 1.923.016 2.208.854 91.144 101.208
Overheveling vanuit voorziening ORT -11.855 0 0 0
         
Boekwaarden per 1 januari 1.911.161 2.208.854 91.144 101.208
         
Overheveling naar in ontwikkeling 0 -1.217 -278 0
Overheveling naar voorraad 0 -941 0 0
Investeringen nieuwbouw 35.395 4.953 0 0
Investeringen bestaand bezit 25.469 22.903 61 791
ORT woningverbetering -11.193 -13.128 0 0
Voorziening ORT woningverbetering 3.623 10.055 0 0
Desinvesteringen Verkoop -3.697 -3.389 0 -2.247
Desinvesteringen Sloop 0 0 0 0
Waardevermindering 0 -7.776 0 0
Terugneming van waardeverminderingen 359 0 12 2.514
Herwaardering 168.853 -297.297 8.247 -11.123
         
Boekwaarde 31 december 2.129.969 1.923.016 99.185 91.144
         
         
Stand per 31 december        
         
Verkrijgingsprijzen 1.048.101 987.238 68.311 68.294
Cumulatieve waardeveranderingen -56.326 -33.562 -4.000 -3.778
Niet gerealiseerde herwaarderingen 1.138.194 969.341 34.874 26.628
         
Boekwaarde 31 december 2.129.969 1.923.016 99.185 91.144

Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplex niveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Accolade maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

  • De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
  • De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
  • Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
  • Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; door exploiteren en uitponden. Bij door exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip “marktwaarde verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

  • Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contract huur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
  • Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten;
  • Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
  • Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Accolade heeft de voorgeschreven parameters uit het handboek ‘modelmatig waarderen marktwaarde 2024’ toegepast voor de volgende onderdelen: prijsinflatie, looninflatie en bouwkostenstijging. Voor de leegwaardestijging geldt dat gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraden. Daarnaast is er ook gebruik gemaakt van de vrijheidsgraden: leegwaarde, markthuur, mutatiegraad DE en UP, disconteringsvoet en exit yield. 

         
Impact hantering vrijheidsgraden   Parameter handboek   Eigen parameter
         
Markthuur:   O.b.v. klasse, leegwaarde,bouw-jaar,    
    woningtype, oppervlakte en COROP gebied    
Woningen       Bandbreedte € 238 - € 1489
BOG       Bandbreedte € 25 - € 248 (per m 2 VVO pj)
Parkeren       Bandbreedte € 15 - € 85
         
Markthuurstijging   Prijsinflatie handboek   n.v.t.
         
Exit Yield:        
Woningen   Eindwaarde   Bandbreedte 3,3% - 12,9%
BOG   Eindwaarde   Bandbreedte 6% - 13%
Parkeren   Eindwaarde   Bandbreedte 6% - 11,1%
         
Leegwaarde:        
         
Woningen   Geïndexeerde WOZ   Bandbreedte € 30.500 - € 463.500
Parkeren   Geïndexeerde WOZ   Bandbreedte € 2.500 - € 22.500
         
Leegwaardestijging   Leegwaardestijging   n.v.t
         
Disconteringsvoet:   O.b.v. kenmerken, COROP gebied    
         
Woningen       Bandbreedte UP 3,76% - 15,08% / Bandbreedte DE 3,01% - 13,83%
BOG       Bandbreedte DE 3,27% - 8,40%
Parkeren       Bandbreedte UP 4,72% - 13% / Bandbreedte DE 3,31% - 8,49%
         
Mutatie- en verkoopkans   Minimale ondergrens 4%    
         
Woningen       Bandbreedte 4% - 15%
Parkeren       Bandbreedte 5% - 15%
         
         
Onderhoud:   Zie instandhoudingsonderhoud in    
    bovenstaande tabellen    
Woningen       Bandbreedte DE € 150 - €2426 / Bandbreedte UP € 150 - € 1698
BOG       n.v.t.
Parkeren       n.v.t.
         
Technische splitsingskosten:        
Woningen   n.v.t.   n.v.t.
BOG   n.v.t.   n.v.t.
Parkeren   n.v.t.   n.v.t.
Erfpacht   n.v.t.   n.v.t.
Schematische vrijheid   n.v.t.   n.v.t.
Bijzondere omstandigheden   n.v.t.   n.v.t.

Gehanteerde werkwijze taxaties DAEB en Niet-DAEB Portefeuille
In 2024 is de portefeuille gewaardeerd door een externe taxateur door middel van markttechnische update.

Mutatie marktwaarde verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering
Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs/ boekwaarde rekening houdend met afschrijvingen en cumulatieve waardeveranderingen.

Toelichting op de marktwaarde full-versie
Over 2024 is de (totale) marktwaarde van het vastgoed gestegen met 11% van € 2.014 miljard tot € 2.229 miljard. In onderstaande tabel is het verloop van de ultimo marktwaarde 2023 (full-versie) naar marktwaarde ultimo 2024 (full-versie) in beeld gebracht.

         
  Totaal Daeb Totaal Niet Daeb Totaal Verschil (%)
Waarde 2023  1.923.016   91.144   2.014.160   
         
Voorraadmutaties  11.018   278-  10.740  1,0%
Verkoop / sloop / overig weg  4.176-  278-  4.454- -0,2%
Wijziging waarderingsmodel - oude waarde  2.322-  -   2.322- -0,1%
Wijziging waarderingsmodel - nieuwe waarde  2.280   -   2.280  0,1%
Nieuwbouw / aankoop / overig nieuw  23.283   -   23.283  1,2%
Renovatie projecten in ontwikkeling  8.048-  -   8.048-  
         
Vastgoedgegevens  59.516   2.069   61.585  3,1%
Oppervlakte  63-  54-  117- 0,0%
Vastgoedtype  6-  -   6- 0,0%
Contracthuur  63.331   2.377   65.708  3,3%
Leegstand  2.837   96-  2.741  0,1%
Maximale huur  394-  -   394- 0,0%
Mutatiegraad doorexploiteren  628-  26-  654- 0,0%
WOZ-waarde  1.758-  39-  1.797- -0,1%
Contractgegevens BOG/MOG/ZOG  306-  93-  398- 0,0%
Complexdefinitie en verkooprestricties  3.499-  -   3.499- -0,2%
         
Methodische wijzigingen  18.595   1.193   19.788  1,0%
Toevoeging middenhuur  2.210   302   2.512  0,1%
Aanpassing opslag beschermd bezit  6   -   -  0,0%
Toevoeging middensegment voor huidige contracten  -   214   214  0,0%
Overdrachtskosten  16.379   678   17.057  0,9%
         
Marktontwikkelingen  117.824   5.057   122.881  6,1%
Macro-economische parameters  5.864   177   6.041  0,3%
Sociale en vrije sector huurgrens  457   7   464  0,0%
Mutatiegraad uitponden  10.396   445   10.842  0,5%
Reguliere huurstijging  7.442-  432   7.010- -0,4%
Markthuur  22.511   884   23.395  1,2%
Markthuurstijging  212-  -   212- 0,0%
Leegwaarde  87.751   4.064   91.815  4,6%
Splitsingskosten  102-  27-  128- 0,0%
Verkoopkosten  -   14-  14- 0,0%
Instandhoudings- en mutatieonderhoud  8.638-  437-  9.075- -0,4%
Beheerkosten  4.887-  134-  5.020- -0,3%
Belastingen en verzekeringen  50   7-  43  0,0%
Disconteringsvoet  2.982-  407   2.574- -0,1%
Exit yield  15.056   739-  14.317  0,7%
         
Waarde 2024  2.129.969   99.185   2.229.154  11,2%

Uit de tabel komt naar voren dat de leegwaarde (4,6%) en de contracthuur (3,3%) de grootste invloed heeft op de waardestijging 2024.

Er is een systematiek ontwikkelt waarin de disconteringsvoet wordt opgebouwd op basis van verschillende object- en locatiekenmerken van het getaxeerde. De uitkomst van dit model geeft een disconteringsvoet voor zowel het doorexploiteer- als uitpondscenario. Deze opbouw is als basis vertrekpunt voor de waarderingen gehanteerd. Vervolgens is deze op complexniveau waar nodig bijgesteld om tot realistische output-parameters te komen. De disconteringsvoet is daarbij ingeschat door taxateur op basis van nagebootste beleggingstransacties aangezien dit een betere weergave geeft van de werkelijke situatie geeft als de modelmatig bepaalde disconteringsvoet.

Mutatiegraad: de mutatiegraad is vastgesteld op basis van het 5-jarig gemiddelde, tenzij dit niet reëel wordt geacht (o.a. in het geval van recent opgeleverde nieuwbouw). Voor de mutatiegraad is een ondergrens van 5% gehanteerd op basis van market-evidence. De ondergrens in het handboek is 4%. 

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde

         
Gevoeligheidsanalyse marktwaarde Scenario Daeb Niet Daeb Totaal
         
Waarde 31-12-2024   2.129.969 99.185 2.229.154
    0    
Contracthuur € 25 hoger 46.935 3.188 50.123
Contracthuur € 25 lager -46.804 -3.163 -49.967
Markthuur € 25 hoger 12.479 1.099 13.578
Markthuur € 25 lager -12.678 -275 -12.953
Leegwaarde 10,0% hoger 94.446 5.345 99.791
Leegwaarde 10,0% lager -79.265 -4.833 -84.098
Disconteringsvoet 0,5% hoger -84.984 -3.280 -88.264
Disconteringsvoet 0,5% lager 91.377 3.505 94.882
Disconteringsvoet 1,0% hoger -164.588 -6.377 -170.965
Disconteringsvoet 1,0% lager 190.711 7.178 197.889

Tabel eenheden in exploitatie:

         
Omschrijving DAEB vastgoed in exploitatie 2024 DAEB vastgoed in exploitatie 2023 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2024 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2023
         
Woningen 14.114 14.008 359 359
Intramuraal 583 575 0 0
Extramuraal 671 693 0 0
Flex woningen 44 44 0 0
Overige woongelegenheden 50 50 0 0
Niet woongelegenheden 63 72 874 872
         
Per 31 december 15.525 15.442 1.233 1.231

De WOZ waarde op basis van WOZ beschikkingen per 01-01-2024 van Daeb en Niet Daeb woningen bedraagt respectievelijk € 2.950 miljoen en € 112 miljoen.

Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. 

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheids- of WSW garantie. Op 460 woningen zijn rechten van hypothecaire zekerheden afgegeven, om leningen onder overheidsgarantie, ter waarde van € 6,1 miljoen, te dekken.

Naar verwachting zullen 10 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 2,3 miljoen. De boekwaarde (marktwaarde) van deze eenheden bedraagt ultimo verslagjaar € 1,2 miljoen.

De beleidswaarde van het Vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12-2024 € 1.367 miljoen (31-12-2023: € 1.017 miljoen).

Verloop van Marktwaarde verhuurde staat naar beleidswaarde 2024

       
Omschrijving DAEB Niet-DAEB Totaal
       
Marktwaarde 2024 2.129.969 99.185 2.229.154
       
1. Beschikbaarheid 2.152 -927 1.225
2. Betaalbaarheid -468.724 -5.424 -474.147
3. Kwaliteit (onderhoud) -562.516 -11.909 -574.425
4. Beheer -105.244 -747 -105.991
5. EFG Labels -4.371 0 -4.371
6. Disconteringsvoet 285.098 10.772 295.870
       
Beleidswaarde 2024 1.276.365 90.950 1.367.316

Sensitiviteitsanalyse
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

     
Uitgangspunt voor: 2024 2023
     
Disconteringsvoet (gemiddeld) 4,17% 5,54%
Streefhuur per maand per woning (gemiddeld) in Euro € 649  € 620 
Lasten onderhoud per jaar per woning (gemiddeld) in Euro *) n.v.t. € 2.945 
Lasten beheer per jaar per woning (gemiddeld) in Euro € 1.087  € 1.254 

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

     
Effect op de beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt Effect op de beleidswaarde
     
Waarde 31-12-2024   1.367.316
     
Disconteringsvoet 0,5% hoger -115.122
Disconteringsvoet 0,5% lager 134.488
Streefhuur per maand € 25 hoger 104.442
Streefhuur per maand € 25 lager -106.027
Lasten onderhoud per jaar € 100 hoger -61.363
Lasten onderhoud per jaar € 100 lager 61.363
Lasten beheer per jaar € 100 hoger -61.363
Lasten beheer per jaar € 100 lager 61.363

Effect op de beleidswaarde in procenten:


2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

       
Omschrijving Terugkoopplicht (MGE) Terugkooprecht Slimmer Kopen Totaal
Stand per 31/12/2023      
       
Verkrijgingsprijzen 5.918 20.939 26.857
Herwaarderingen 3.035 12.146 15.181
       
Boekwaarde 31/12/2023 8.953 33.085 42.038
       
Investeringen 0 -1.890 -1.890
Desinvesteringen 0 0 0
Waardemutaties 686 3.627 4.313
       
Boekwaarde 31/12/2024 9.639 34.822 44.461
       
Stand per 31-12-2024      
       
Verkrijgingsprijzen 5.918 20.939 26.857
Herwaarderingen 3.721 13.883 17.604
       
Boekwaarde 31/12/2024 9.639 34.822 44.461

In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 197 eenheden opgenomen. Hiervan zijn 38 verkocht met een terugkoopplicht en 159 met een terugkooprecht. De gebruikte contractvormen hebben de goedkeuring van de Minister.

De contracten met een terugkoopplicht zijn afgesloten vanuit het "Maatschappelijk gebonden Eigendom" (MGE) principe. Er zijn kortingen verleend met een bandbreedte tussen 8% en 25% van de marktwaarde.

Het grootste deel van de contracten met een terugkooprecht is afgesloten vanuit het "Slimmer Kopen" principe. Er zijn kortingen verleend met een bandbreedte tussen 8% en 30% van de marktwaarde.

Het totaal van de verstrekte kortingen bedraagt ultimo 2024 € 7,0 miljoen (2023: € 7,3 miljoen).

2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

       
  Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie DAEB Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Niet-Daeb Totaal
Stand per 31/12/2023      
       
Verkrijgingsprijzen 21.306 0 21.306
Niet gerealiseerde herwaarderingen 0 0 0
Cumulatieve waardeveranderingen -17.906 0 -17.906
       
Boekwaarde 31/12/2023 3.400 0 3.400
       
Overheveling van in exploitatie 278 0 278
Overheveling naar voorraad 0 0 0
Investeringen 18.193 1 18.194
Desinvesteringen 0 0 0
Afgeboekte projectkosten 0 0 0
Terugname ORT opleveringen 17.570 0 17.570
Voorziening ORT 597 0 597
Onrendabele Top -3.595 0 -3.595
Waarde mutaties 0 0 0
Overboekingen naar exploitatie -35.395 0 -35.395
       
Boekwaarde 31/12/2024 1.048 1 1.049
       
Stand per 31/12/2024      
       
Verkrijgingsprijzen 3.109 1 3.110
Niet gerealiseerde herwaarderingen 0 0 0
Cumulatieve waardeveranderingen -2.061 0 -2.061
       
Boekwaarde 31/12/2024 1.048 1 1.049

3. Materiële vaste activa

3.1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

           
  Kantoor Inventarissen Vervoermiddelen Automatisering Totaal
Stand per 31/12/2023          
           
Verkrijgingsprijzen 5.584 492 284 797 7.156
Cumulatieve afschrijvingen -2.252 -339 -107 -622 -3.321
           
Boekwaarde 31/12/2023 3.331 153 177 174 3.836
           
Investeringen 0 58 52 189 299
Desinvesteringen 0 -196 -54 -329 -579
Afschrijving desinvesteringen 0 196 40 329 565
Afschrijvingen -215 -35 -61 -134 -446
           
Boekwaarde 31/12/2024 3.116 175 154 230 3.675
           
Stand per 31/12/2024          
           
Aanschafwaarde 5.584 354 283 657 6.878
Cumulatieve afschrijvingen -2.468 -179 -129 -427 -3.203
           
Boekwaarde 31/12/2024 3.116 175 154 230 3.675


Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingen gehanteerd:

- Grond geen afschrijvingen
- Opstal lineair, 10-40 jaar
- Inventaris lineair, 5-10 jaar
- Vervoermiddelen lineair, 4 jaar
- Automatisering lineair, 2-3 jaar


4. Financiële vaste activa

       
  Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal
Boekwaarde 31/12/2023 2.518 664 3.183
       
Dotatie 0 0 0
Desinvestering 0 0 0
Vrijval -563 -17 -580
Ontvangsten 0 -107 -107
       
Boekwaarde 31/12/2024 1.956 539 2.495

De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen zijn als volgt samengesteld:

               
  Waardering in jaarrekening Fiscale waardering Latente belasting vordering nominale waarde Latentie tegen nominale waarde Latentie tegen contante waarde Waarvan kortlopend Waarvan langlopend
Disagio Leningen 0 -857 857 221 206 75 131
Swaption 39.052 35.827 3.225 832 764 458 305
Afschrijvingspotentieel 0 3.822 6.078 1.568 986 188 798
               
Boekwaarde 31/12/2024 39.052 38.793 10.159 2.621 1.956 721 1.235

Mutatieoverzicht latente belasting vordering:

         
  Disagio leningen Swaption Afschrijvingspotentieel Totaal
Saldo per 31/12/2023 298 879 1.341 2.518
         
Dotatie 0 0 0 0
Vrijval -92 -115 -355 -563
         
Saldo per 31/12/2024 206 764 986 1.956

De latente belastingvorderingen zijn opgenomen tegen contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,45%. Dit percentage is afgeleid uit de voor de Accolade geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2024 van 3,3%, onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2024-2034.

De latentie voor het disagio van de lening is gevormd door het verschil van de marktwaarde van de leningen ten opzichte van de boekwaarde van de leningen per 31-12-2007 tegen het toen geldende belastingtarief van 25,5%.

De latentie voor swaption is opgenomen voor het tijdelijke verschil tussen de fiscale waardering (0) en de waardering in de jaarrekening van de swaption. Nu de waardering van de swaption onderdeel uitmaakt van de fiscale aangifte komt de latentie grotendeels te vervallen. Behalve voor twee swaption waarvan de expiratie datum lag voor 1 januari 2018. Deze maken geen onderdeel uit van de fiscale aangifte.

De latentie voor het afschrijvingspotentieel wordt gevormd voor het het verschil tussen de fiscale waarde ten opzichte van de WOZ-waarde (bodemwaarde) dan wel de hogere marktwaarde.

De resterende looptijd van de latenties is tussen de 1 en 13 jaar, gemiddeld 6 jaar.

Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie en het vastgoed dat is bestemd voor verkoop is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.

Het nominale bedrag van het volledige verschil tussen de fiscale en de commerciële waardering heeft een omvang van circa € 401 miljoen. (de nominale latentie bedraagt 25,8% van € 401 miljoen is € 103 miljoen).

Mutatieoverzicht overige vorderingen:

       
  Startersleningen Optiepremie derivaten Totaal
Saldo per 31/12/2023 618 47 664
       
Dotatie 0 0 0
Desinvestering 0 0 0
Vrijval 0 -17 -17
Ontvangsten -107 0 -107
       
Saldo per 31/12/2024 510 29 539

Onder de post Startersleningen is de rekening courant verhouding met het Stimuleringfonds Volkshuisvesting opgenomen. Dit is een rekening courant verhouding voor het verstrekken van Corporatie Startersleningen. Per 31 december 2024 zijn 17 Corporatie Startersleningen verstrekt (2023: 20 Corporatie Startersleningen).

De waarde van de optie premie van de extendibles (leningen) is gewaardeerd tegen reële waarde en geamortiseerd over het eerste tijdvak.

5. Voorraden

     
5.1. Vastgoed bestemd voor verkoop 31-12-24 31-12-23
Grond Jubbega 185 185
Voorraad teruggekochte VOV woningen 353 375
     
Totaal vastgoed bestemd voor verkoop 537 560


De voorraad koopwoningen per 31-12-2024 heeft betrekking op 2 nog niet verkochte woningen (2023: 2 woningen). Alle onder vastgoed bestemd voor verkoop opgenomen eigendommen hebben een looptijd van naar verwachting korter dan 1 jaar.

Verloop verkoop Grond K. Molweg (na sloop van 8 woningen) te Jubbega.  
  31-12-23
   
Overheveling bestede kosten van projecten in ontwikkeling 60 
Overheveling boekwaarde sloopwoningen 941 
Uitgaven 56 
Af: gedeclareerde termijnen
Verkoopresultaat -872 
   
Totaal vastgoed bestemd voor verkoop 185 
   
Verloop verkoop Grond K. Molweg (na sloop van 8 woningen) te Jubbega.  
  31-12-24
   
Overheveling bestede kosten van projecten in ontwikkeling 60 
Overheveling boekwaarde sloopwoningen 941 
Uitgaven 56 
Af: gedeclareerde termijnen
Verkoopresultaat -872 
 
Totaal vastgoed bestemd voor verkoop 185 

Voorraad koopwoningen

     
Saldo 31-12-2023   375
bij: aangekochte cq opgeleverde koopwoningen   1.110
af: opbrengst verkochte koopwoningen   -1.641
bij: resultaten   509
     
Saldo 31-12-2024   353
     
Specificatie voorraad koopwoningen 31-12-2024    
     
Ingekocht VOV voor doorverkoop Slimmer Kopen 2024: 2 woningen   353
Ingekocht VOV voor doorverkoop MGE 2024: 0   0
     
Totaal   353
     
5.2. Overige voorraden 31-12-24 31-12-23
Grondposities 4.892 5.102
     
Totaal overige voorraden 4.892 5.102

Verloop overzicht overige voorraden:

   
  Grondposities Niet DAEB
Boekwaarde 31/12/2023 5.102
   
Investeringen 0
Desinvesteringen -357
Naar projecten in ontwikkeling 0
Waarde mutaties 147
   
Boekwaarde 31/12/2024 4.892
   
Stand per 31/12/2024  
   
Verkrijgingsprijzen 14.658
Cumulatieve waardeveranderingen -9.766
   
Boekwaarde 31/12/2024 4.892

Grondposities die verworven zijn met vooruitzicht dat (al dan niet op termijn) er (sociale) woningbouw kan worden gerealiseerd wenst Accolade in portefeuille te houden. 

6. Vorderingen
Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd korter dan 1 jaar.

     
6.1. Huurdebiteuren 31-12-24 31-12-23
Huidige huurders 460 416
Vertrokken huurders 459 490
  920 906
     
af: voorziening wegens oninbaarheid -686 -699
     
Totaal huurdebiteuren 234 207

De huurachterstanden van huidige huurders bedragen ultimo boekjaar 2024 0,38% (2023: 0,36%) van de bruto jaarhuur. In 2024 werd een bedrag van € 237.843,- (2023: € 294.309,-) voor vorderingen ten laste van het resultaat geboekt.

De voorziening wegens oninbaarheid wordt gevormd door de vertrokken huurders (100%) en door zittende huurders als er sprake is van een achterstand van meer 3 maanden (100%).

     
6.2. Overheid 31-12-24 31-12-23
Subsidies Wet Maatschappelijke ondersteuning 0 1
Overig 3 141
     
Totaal overheid 3 142

De post Overig in 2023 betreft een SBI (start bouwimpuls) subsidie voor Project Vrijbrugh te Drachten.

     
6.3. Belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-24 31-12-23
Vennootschapsbelasting 2022 1.679 
Omzetbelasting suppletie
     
Totaal belastingen en sociale premies 1.679 
     
6.4. Overige vorderingen 31-12-24 31-12-23
Overige 338 305
Vordering inzake schadeuitkeringen 150 89
     
  489 394
af: voorziening wegens oninbaarheid -7 -44
     
Totaal overige vorderingen 482 350

De voorziening wegens oninbaarheid wordt gevormd voor overige vorderingen ouder dan 120 dagen (100%), tenzij de inbaarheid van de vordering is gegarandeerd.

     
6.5. Overlopende activa 31-12-24 31-12-23
Overige 76 3
     
Totaal overlopende activa 76 3
     
7. Liquide middelen 31-12-24 31-12-23
Kas en bank 704 751
     
Totaal liquide middelen 704  751 

Accolade heeft de bankrekeningen gekoppeld in een compensabel stelsel. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking.

PASSIVA

8. Eigen vermogen 

Mutatieoverzicht 2024:

             
  Ongerealiseerde herwaarderingsreserve DAEB Ongerealiseerde herwaarderingsreserve Niet-DAEB Ongerealiseerde herwaarderingsreserve DAEB VOV Ongerealiseerde herwaarderingsreserve Niet-DAEB VOV Overige reserves Totaal
Saldo per 31/12/2023 969.341 26.628 1.604 894 544.941 1.543.406
             
Gerealiseerde herwaardering agv verkoop -2.044 0 0 0 2.044 0
Gerealiseerde herwaardering agv sloop 0 -234 0 0 234 0
Waardemutatie 170.898 8.481 271 286 -179.936 0
Resultaat 0 0 0 0 205.875 205.875
             
Saldo per 31/12/2024 1.138.194 34.874 1.875 1.179 573.159 1.749.282

Mutatieoverzicht 2023:

             
  Ongerealiseerde herwaarderingsreserve DAEB Ongerealiseerde herwaarderingsreserve Niet-DAEB Ongerealiseerde herwaarderingsreserve DAEB VOV Ongerealiseerde herwaarderingsreserve Niet-DAEB VOV Overige reserves Totaal
Saldo per 31/12/2022 1.267.854 37.750 1.600 835 541.572 1.849.612
             
Gerealiseerde herwaardering agv verkoop -813 -683 0 0 1.496 0
Gerealiseerde herwaardering agv sloop -1.643 0 0 0 1.643 0
Waardemutatie -296.058 -10.439 4 59 306.435 0
Resultaat 0 0 0 0 -306.206 -306.206
             
Saldo per 31/12/2023 969.341 26.628 1.604 894 544.941 1.543.406

Overeenkomstig artikel 30 van de statuten van Stichting Accolade dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet te worden besteed. Het gehele resultaat van het boekjaar is aan de overige reserves toegevoegd. 

De overige reserve is ultimo 2024 beschikbaar als vrij vermogen.

De totale ongerealiseerde herwaardering bedraagt per 31 december 2024 ruim € 1.173 miljoen, dit betreft het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs rekening houdend met cumulatieve waardeveranderingen. De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaand van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 862 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het beleid van Stichting Accolade. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door bestuur en Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.

9. Voorzieningen

       
  Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering Overige voorzieningen Totaal
Saldo per 31/12/2023 14.673  1.258  15.931 
       
Overheveling naar Vastgoedbeleggingen in expoitatie -11.855  -11.855 
Stand 1-1-2024 2.818  1.056  4.471 
       
Dotatie 3.185  26  3.211 
Onttrekkingen -2.588  -228  -2.816 
       
Saldo per 31/12/2024 3.415  1.056 

De voorziening onrendabele investeringen wordt gevormd als op projectniveau het onrendabele deel hoger is dan de bestede kosten. Als er een besluit genomen is om een project te realiseren dan moet de onrendabele top in dat jaar ten laste van het resultaat worden gebracht. Hierdoor kunnen de kosten op projectniveau negatief worden.

Specificatie voorziening onrendabele investeringen:

           
  Saldo per 31-12-2023 Overheveling naar Vastgoedbeleggingen in exploitatie Dotatie Onttrekkingen Saldo per 31-12-2024
           
21568 Azaleastraat 659 0 0 -659 0
21570 Gentiaansingel 456 0 0 -226 230
31429 Scharcamp/De Finne 1.586 0 0 -1.586 0
51587 Vrijburgh 117 0 0 -117 0
21569 Schoolstraat 0 0 1.203 0 1.203
21572 Skoatterwald 0 0 30 0 30
31431 Wyldehoarne 0 0 1.043 0 1.043
41435 Van Harinxmaland 0 0 909 0 909
51585 De Bank Renovatie 10.455 -10.455 0 0 0
Verduurzaming 2024 1.400 -1.400 0 0 0
           
Totaal 14.673 -11.855 3.185 -2.588 3.415

Specificatie overige voorzieningen:

           
  Jubileum uitkering Langdurig zieken Opleidingen Thuiswerkplek Totaal
Saldo per 31/12/2023 699 57 444 58 1.258
           
Dotatie 0 21 0 5 26
Onttrekkingen -50 0 -168 -10 -228
           
Saldo per 31/12/2024 649 78 276 53 1.056

10. Langlopende schulden

     
10.1. en 10.2 Leningen overheid en banken 31-12-24 31-12-23
     
Leningen overheid (10.1) 8.649 9.732
Leningen banken (10.2) 392.488 376.166
Swaption en Vestia lening (10.2) 44.342 46.476
     
Totaal leningen kredietinstellingen 445.479 432.373

Leningen overheid en banken

         
Omschrijving Stand per 31-12-2024 Aflossingen 2025 Resterende looptijd > 1jaar < 5 jaar Resterende looptijd > 5jaar
         
Leningen overheid 9.732  1.082  4.723  3.926 
Leningen banken 411.666  19.178  57.714  334.774 
         

Aflossingsverplichtingen binnen één jaar na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

Het vervalschema van de langlopende schulden van 2026 tot en met 2029 is hieronder weergegeven:

         
Omschrijving Aflosbaar over 2 jaar Aflosbaar over 3 jaar Aflosbaar over 4 jaar Aflosbaar over 5 jaar
         
Leningen overheid 1.120  1.159  1.201  1.244 
Leningen banken 19.660  13.274  18.839  5.941 
         

De mutaties in 2024 van de leningen kunnen als volgt worden toegelicht:

       
Omschrijving Leningen overheid Leningen banken Totaal
Saldo per 31/12/2023 11.149  394.807  405.957 
       
Af: reguliere aflossingen 2024 -1.418  -18.642  -20.059 
Saldo per 31/12/2023 9.732  376.166  385.897 
       
Bij: aangetrokken leningen 2024 45.000  45.000 
mutatie op Flex lening -9.500  -9.500 
Af: extra aflossingen 2024
       
Saldo per 31/12/2024 9.732  411.666  421.397 
       
Af: reguliere aflossingen 2025 -1.082  -19.178  -20.260 
       
Saldo per 31/12/2025 8.649  392.488  401.137 
     
  In bedragen In percentage
Restant looptijd lening naar klasse:    
0-10 jaar 139.737  33%
10-20 jaar 104.635  25%
20-30 jaar 117.900  28%
groter dan 30 jaar 59.126  14%
     
Totaal 421.397  100%

Variabele hoofdsom leningen 31-12-2024:

       
Omschrijving Flex lening Obligolening Totaal
       
Maximale hoofdsom 25.000  10.423  35.423 
Niet opgenomen deel -13.500  -10.423  -23.923 
       
Opgenomen deel per 31/12/2024 11.500  11.500 

De leningen worden op basis van het annuïteiten- of lineaire systeem afgelost of ineens afgelost (fixe-leningen).

Accolade heeft een flex lening met een hoofdsom van € 25 mln, ultimo boekjaar is hiervan € 11,5 mln opgenomen. 

Een toelichting op de obligo lening is beschreven onder Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

Het is van belang dat de rente risico gelijkmatig wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen en momenten van renteconversie over de jaren heen heeft Accolade minder hinder van ongunstige renteontwikkelingen. In onderstaande tabel wordt het rente risico per jaar weergegeven:

   
Jaar Percentage
   
2025 14%
2026 14%
2027 11%
2028 13%
2029 11%
2030 11%
2031 13%
2032 5%
2033 5%
2034 5%

De duration van de portefeuille bedraagt 11,0 jaar (2023: 11,8 jaar). Het gemiddelde rentepercentage op de totale leningportefeuille bedraagt 3,3% (2023: 3,3%). 

De marktwaarde van de leningen is berekend met peildatum 31 december 2024 en bedraagt € 494 miljoen (excl. derivaten € 491,7 ) (31 december 2023: € 467,1 miljoen). De markwaarde wordt berekend door het contant maken van de kasstromen per lening (rente en aflossing) tegen de marktrentes (yield curves) per 31 december 2024. De marktrente word bepaald op basis van de restant looptijd per lening. 

Van de leningen banken is een totaalbedrag van € 401 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 95% van de totale leningportefeuille. Het resterende deel is grotendeels geborgd door gemeentelijke garanties. 

Swaption en Vestia lening

       
Omschrijving Swaption Vestia lening Totaal
Saldo per 31/12/2023 41.004  7.605  48.609 
       
Mutatie einde looptijd eerste tijdvak
Jaarlijkse vrijval agio -1.952  -181  -2.133 
       
Saldo per 31/12/2024 39.052  7.424  46.476 
       
Af: vrijval agio 2025 -1.952  -182  -2.134 
       
Saldo per 31/12/2024 37.100  7.242  44.342 

Het agio op de swaption betreft de marktwaarde van de swap van de extendible leningen op het eind van het eerste rente tijdvak. De swaption betreft de in de extendible leningen opgenomen optie op een renteswap die Accolade heeft verkocht aan de bank. De bank kan deze opties inroepen op het eind van het eerste rentetijdvak van de leningen. Dit agio wordt lineair afgeschreven op basis van de restant looptijd van de leningen. 

Het agio op de Vestia lening betreft het verschil tussen de feitelijke rente (4,86%) en de marktrente (0,535% )op het moment van de leningruil. Dit agio wordt afsgeschreven over de looptijd van de lening (40 jaar).

10.3. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

       
Omschrijving Terugkoopplicht (MGE) Terugkooprecht Slimmer Kopen Totaal
Boekwaarde per 31/12/2023      
       
Verkrijgingsprijzen 5.918 20.939 26.857
Herwaarderingen 2.718 9.966 12.684
       
Boekwaarde 31/12/2023 8.636 30.905 39.541
       
Investeringen 0 -1.752 -1.752
Desinvesteringen 0 0 0
Waardemutaties 615 3.003 3.618
       
Boekwaarde 31/12/2024 9.251 32.156 41.407
*) SK = Slimmer Kopen      
       
       
Omschrijving Terugkoopplicht (MGE) Terugkooprecht Slimmer Kopen Totaal
Boekwaarde per 31-12-2024      
       
Verkrijgingsprijzen 5.918 20.939 26.857
Herwaarderingen 3.333 11.217 14.550
       
Boekwaarde 31/12/2024 9.251 32.156 41.407

In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 197 eenheden opgenomen. Hiervan zijn 38 verkocht met een terugkoopplicht en 159 met een terugkooprecht. De gebruikte contractvormen hebben de goedkeuring van de Minister. 

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden dan is de verplichting opgenomen onder de kortlopende schulden. 

10.4. Overige langlopende schulden

         
Omschrijving Waarborgsommen Erfpacht Canon Derivaten Totaal
Saldo per 31/12/2023 54  132  2.258  2.444 
         
Bij: mutatie 69  71 
Af: vrijval -4  -2  -5 
         
Saldo per 31/12/2024 53  131  2.327  2.510 

De post waarborgsommen bestaat uit waarborgsommen voor bedrijfsruimten en waarborgsommen voor verstrekte magneetkaarten en afstandsbedieningen.

Onder de leningen is een bedrag van € 7,9 miljoen voor 1 extendible lening opgenomen. Dit type leningen valt onder de huidige definitie van derivaten zoals door het ministerie is bepaald. Ultimo 2024 is voor deze lening, als gevolg van, de lage rentestand een negatieve marktwaarde berekend. Accolade heeft geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille omdat er geen bijstortingsverplichting c.q. geen margin calls met de banken zijn overeengekomen. Accolade heeft slechts extendibles en basisrenteleningen als derivaten.

De opgenomen waardering voor extendible is door een onafhankelijk gespecialiseerd bureau vastgesteld.

         
Soort derivaat Nominale waarde 31-12-2024 Marktwaarde 31-12-2024 Nominale waarde 31-12-2023 Marktwaarde 31-12-2023
         
Basisrente leningen 123.000 n.v.t 123.000 n.v.t
Extendible 7.900 -2.327 7.900 -2.258
         
Totaal 130.900 -2.327 130.900 -2.258
   
Extendible Toelichting
   
Restant looptijd 31-12-2024 20 maanden
Rente herzieningsmoment 7 september 2026
Rente op herzieningsmoment 3 maands euribor met minimum van 4,25%
Aflossingsdatum 3 september 2046
Overige Vervroegde aflossing is niet toegestaan
   

11. Kortlopende schulden

Onder kortlopende schulden zijn posten opgenomen met een looptijd korter dan één jaar.

     
11.1. Schulden aan overheid 31-12-24 31-12-23
     
Aflossingen leningen overheid volgend boekjaar 1.082 1.418
Overige 14 65
     
Totaal schulden aan overheid 1.096 1.482
     
11.2. Schulden aan banken 31-12-24 31-12-23
     
Aflossingen volgend boekjaar 19.178 18.642
     
Totaal schulden aan banken 19.178  18.642 

Naast de reguliere aflossingen worden er in 2025 ook 3 fixe-lening afgelost van totaal € 14,2 miljoen. (2024: 2 leningen van € 13,5 mln). Het gemiddelde rentepercentage van deze leningen is 2,87%. 

     
11.3. Schulden aan leveranciers en handelskredieten 31-12-24 31-12-23
     
Crediteuren 8.712 8.636
     
Totaal schulden aan leveranciers en handelskredieten 8.712  8.636 
     
11.4. Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-24 31-12-23
     
Omzetbelasting 3.645  3.451 
Vennootschapsbelasting 2024 1.969 
Vennootschapsbelasting 2023 419  1.112 
Loonbelasting 387  275 
Motorrijtuigenbelasting
     
Totaal belastingen en sociale premies  6.419   4.838 
     
11.5. Overige schulden 31-12-24 31-12-23
     
Waarde vakantieuren 406  357 
Overige 33  35 
     
Totaal overige schulden  439   392 
     
11.6. Overlopende passiva 31-12-24 31-12-23
     
Transitorische rente 4.538  3.945 
Vrijval Agio Vestia 182  181 
Vrijval Agio Swaption 1.952  1.952 
Afrekening servicekosten 228  229 
Vooruitontvangen huur 1.115  1.073 
Overlopende facturen 1.021  641 
Overig 285  350 
     
Totaal overlopende passiva 9.321  8.371 

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

Niet in de balans opgenomen rechten

Koopwoningen Hazzefjild
Accolade heeft in 2004 32 koopwoningen verkocht waarbij een renteloze lening is verstrekt. Er is geen looptijd afgesproken. Bij doorverkoop worden de leningen afgelost. Het totaal van de per balansdatum bij doorverkoop terug te ontvangen renteloze lening bedraagt € 428.000,- voor 15 woningen (2024: € 428.000,- voor 15 woningen).

Activa en passiva transactie Zwaagwesteinde
Op 28 februari 2025 is aan corporatie Thûs Wonen uit Dokkum een complex met 27 woningen en 1 bedrijfspand in Zwaagwesteinde overgedragen. De transactie heeft plaats gevonden via taakoverdracht zodat deze transactie voor Thûs Wonen is vrijgesteld van overdrachtsbelasting, hiervoor is toestemming ontvangen van de Belastingdienst. De overeengekomen overdrachtsprijs bedroeg € 3,3 mln. Thûs wonen heeft daarvoor een lening met een marktwaarde van € 3 miljoen van Accolade overgenomen. De overige € 300.000 is aan Accolade overgemaakt.

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

Huurverplichtingen
Ultimo boekjaar is het bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen als volgt te specificeren:

   
Te betalen: 450 
Verplichtingen < 1 jaar 129 
Verplichtingen > 1 jaar en < 5 jaar 179 
Verplichtingen > 5 jaar 142 

De huurverplichtingen lopen tot en met februari 2033.

In het verslagjaar is in de winst- en verliesrekening een bedrag van € 137.000 (2023: € 125.000) aan betaalde huur verwerkt.

Operational lease vervoermiddelen
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:

   
Te betalen: 634 
Verplichtingen < 1 jaar 283 
Verplichtingen > 1 jaar en < 5 jaar 351 
Verplichtingen > 5 jaar

In het verslagjaar is in de winst- en verliesrekening een bedrag van € 258.000 (2023: € 252.000) aan betaalde leasekosten verwerkt.

Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en duurzaamheidsinvesteringen tot een bedrag van € 19,7 miljoen (2023: € 30,5 miljoen).

     
Specificatie: 31-12-24 31-12-23
     
Nieuwbouw  8.546   17.477 
Renovatie  6.918   11.572 
Duurzaamheids investeringen  4.197   1.413 
     
Totaal investeringsverplichtingen  19.661   30.462 

Onderhoudsverplichtingen
Ultimo boekjaar is Accolade onderhoudsverplichtingen aangegaan voor € 3,9 mln (2023: € 2,5 mln). De uitvoeringen van de werkzaamheden zal binnen één jaar plaatsvinden.

Obligolening WSW
Accolade heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van Reglement van Deelneming van het WSW een obligolening.

De lening sluit aan op hetgeen vereist is. Dit betekent dat de hoofdsom (€ 10,4 mln) overeenkomt met 2,6% van het schuldrestant van de geborgde leningen ultimo 2023. Op deze lening kan alleen een trekking worden gegaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Accolade niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognose van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde.

In het geval van van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Accolade.

Claims
Ultimo 2024 heeft Accolade geen materiële claims ontvangen.

6. Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening

in bedragen x €1.000

12 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

12.1 Huuropbrengsten
Huren hebben betrekking op aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand.

       
  2024   2023
Te ontvangen netto huur DAEB      
Woonruimte 100.532   97.429
Bedrijfsruimte 1.213   1.199
Maatschappelijk Vastgoed 629   599
Intramuraal Zorgvastgoed 4.028   3.873
Overig 5   5
       
Totaal te ontvangen netto huur DAEB 106.406   103.104
       
Af: huurderving wegens projectleegstand -410   -647
huurderving wegens marktleegstand -326   -468
       
Totaal huur DAEB 105.670   101.989
       
Te ontvangen netto huur Niet DAEB      
Woonruimte 3.807   3.674
Bedrijfsruimte 697   696
Parkeergelegenheid 543   545
Overig 0   0
       
Totaal te ontvangen netto huur Niet DAEB 5.047   4.915
       
Af: huurderving wegens projectleegstand -6   -15
huurderving wegens marktleegstand -126   -108
       
Totaal huur Niet DAEB 4.915   4.792
       
       
Totaal te ontvangen netto huur DAEB 106.406   103.104
Totaal te ontvangen netto huur Niet DAEB 5.047   4.915
       
  111.453   108.019
Af: huurderving wegens leegstand -868   -1.238
       
Totaal huren 110.586   106.780

De "te ontvangen nettohuur" is voornamelijk gewijzigd als gevolg van:

  • de huurverhoging per 1 juli
  • de oplevering van 115 nieuwbouwwoningen
  • de verkoop van 10 woningen
  • de complexmatige verkoop van 22 woningen aan de Rijksstraatweg in Hardegarijp

De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

       
  2024   2023
Gemeente Smallingerland 36.471    35.238 
Gemeente Heerenveen 30.339    29.324 
Gemeente Sudwest-Fryslân 16.732    16.249 
Gemeente De Fryske Marren 16.324    15.960 
Gemeente Waadhoeke 10.499    10.172 
Gemeente Tytsjerksteradiel 849    835 
Gemeente Dantumadeel 209    206 
Gemeente Noardeast-Fryslân 29    36 
       
  111.453    108.019 
       
12.2 Opbrengst servicecontracten 2024   2023
Overige goederen, leveringen en diensten 3.365   3.214
Af: huurderving wegens leegstand -51   -34
       
  3.314   3.180
Af: afrekening servicekosten -228   -229
       
Totaal opbrengst servicecontracten 3.086   2.951

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:

  • aanpassingen van de vergoedingen per 1 juli 2024
  • de oplevering van 115 nieuwbouwwoningen
  • de verkoop van 10 woningen
  • de complexmatige verkoop van 22 woningen aan de Rijksstraatweg in Hardegarijp
       
12.3 Lasten servicecontracten 2024   2023
Glasfonds -197   -205
Servicefonds -697   -677
Energie -1.510   -1.384
Schoonmaakkosten -581   -539
Huismeester -14   -19
Overige -299   -239
       
Totaal lasten servicecontracten -3.298   -3.062
       
12.4 Overheidsbijdragen 2024   2023
BRIM subsidies 12    11 
Overige  
       
Totaal overheidsbijdragen 13    11 
       
12.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten 2024   2023
Toegerekende organisatiekosten -9.122    -9.250 
       
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten -9.122    -9.250 

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.

       
12.6 Lasten onderhoudsactiviteiten 2024   2023
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) -7.756    -6.830 
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) -33.342    -33.838 
       
Totaal onderhoudslasten -41.098    -40.668 
       
Planmatig onderhoud (cyclisch) -27.061   -27.717
Planmatig contract onderhoud (cyclisch) -4.020   -3.714
Uitgesteld onderhoud -1.698   -1.875
Niet voorzien onderhoud -684   0
Bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren (cyclisch) -563   -532
Klachtenonderhoud -4.690   -4.179
Mutatie-onderhoud -2.381    -2.651 
       
Subtotaal -41.098   -40.668
Bij: toegerekende organisatiekosten -6.224    -5.317 
       
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten -47.322    -45.985 

In 2024 is voor een bedrag van € 14,2 miljoen (2023: € 20,6 miljoen) aan woningverbeteringen en verduurzaming geactiveerd.

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

       
12.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 2024   2023
Saneringsheffing 0   0
Onroerend zaak belasting -4.479   -4.226
Waterschapslasten -2.345   -1.657
Brand-Storm verzekering -563   -557
EPA keuringen -373   -192
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -11   -11
       
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit -7.771   -6.644
13 Totaal van nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling      
  2024   2023
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 0   0
Af: lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling 0   -872
Af: Toegerekende organisatiekosten 0   0
Af: Faalkosten koopwoningen 0   0
       
Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkocht vastgoeding in ontwikkeling 0   -872

Het bedrag van 2023 heeft betrekking op de boekwaarde van de gesloopte woningen aan de K Molweg die verkocht gaan worden.

14 Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

       
14.1 Verkoop opbrengst vastgoedportefeuille 2024   2023
Bruto verkoopresultaat DAEB woongelegenheden 4.792    1.755 
Bruto verkoopresultaat Daeb niet woongelegenheden  
Bruto verkoopresultaat Niet DAEB woongelegenheden   1.056 
Bruto verkoopresultaat Niet DAEB niet woongelegenheden   1.644 
Bruto verkoopresultaat Verkoop onder Voorwaarden 2.017    955 
       
Bruto verkoopresultaat resultaat vastgoedportefeuille 6.809    5.409 
af: verkoopkosten -140    -118 
       
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 6.669    5.292 

In 2024 zijn er 32 woningen (2023: 12 woningen), 0 garages (2023: 126 garages) verkocht uit bestaand bezit. Van de verkochte woningen zijn 0 met een starterslening verkocht (2023: 0 woningen)

       
14.2 Toegerekende Organisatie kosten 2024   2023
Lonen en salarissen verkoopafdeling -20    -59 
Overige indirecte kosten -11    -34 
       
Totaal toegerekende organisatiekosten -32    -93 
       
14.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2024   2023
Boekwaarde verkopen DAEB zelfstandige woningen -3.697   -1.230
Boekwaarde verkopen DAEB niet woongelegenheden 0   0
Boekwaarde verkopen Niet DAEB zelfstandige woningen 0   -960
Boekwaarde verkopen Niet DAEB niet woongelegenheden 0   -1.287
Boekwaarde verkopen Verkoop onder Voorwaarden -1.134   -685
       
Totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -4.832   -4.162

15 Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille

       
15.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2024   2023
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling -3.595   -2.310
Afwaardering renovatie projecten -8.093   -11.728
Afwaardering verduurzaming in ontwikkeling -3.100   -1.400
Op(af)waardering Grondposities (o.b.v. taxaties) 147   1.461
Waardeverminderingen a.g.v. afgeboekte ontwikkelprojecten 0   0
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -1.908   -9.025
       
Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille -16.550   -23.001
       
15.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2024   2023
DAEB in exploitatie 220.568   -272.376
Investeringen Daeb -49.670   -24.783
Terugname ORT opgeleverde projecten DAEB 18.970   1.000
Niet-DAEB in exploitatie 8.542   -8.866
Investeringen Niet Daeb -61   -791
Terugname ORT opgeleverde projecten Niet DAEB 0   0
       
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 198.349   -305.816

Specificatie niet gerealiseerde waardeveranderingen:

       
  Daeb   Niet Daeb
Voorraadmutaties 23.240    -278 
Wijziging vastgoedgegevens 59.516    2.069 
Methodische wijzigingen 18.595    1.193 
Marktontwikkelingen 119.217    5.558 
       
Totaal 220.568    8.542 
       
15.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 2024   2023
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop plicht - activa 686   275
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop plicht - passiva -615   -247
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop recht - activa 3.489   491
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop recht - passiva -3.003   -456
       
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 557   63

16 Totaal van nettoresultaat overige activiteiten

       
16.1 Opbrengst overige activiteiten 2024   2023
Opbrengst doorberekende salariskosten 108   92
Opbrengst beheersvergoedingen woningen in beheer 0   0
       
Totaal opbrengst overige activiteiten 108   92
       
16.2 Kosten overige activiteiten 2024   2023
Toegerekende organisatiekosten salaris -108   -92
Toegerekende organisatiekosten overig -26   -26
       
Totaal kosten overige activiteiten -134   -118

17 Overige organisatiekosten

       
  2024   2023
Kosten ten aanzien van het jaarverslag -212   -210
Toegerekende organisatiekosten salaris -744   -333
Toegerekende organisatiekosten overig -792   -504
Obligoheffing -119   -540
       
Totaal overige organisatiekosten -1.867   -1.587

18 Kosten omtrent leefbaarheid

       
  2024   2023
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid -706   -547
Mens gerelateerde leefbaarheid -6   -32
Toegerekende organisatiekosten salaris -1.188   -1.152
Toegerekende organisatiekosten overig -370   -393
       
Totaal leefbaarheid -2.270   -2.124

19 Totaal van financiële baten en lasten

       
19.1 Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2024   2023
Rente op financiele vaste activa, startersleningen 13   13
Rente op liquide middelen 79   140
Overige rentebaten 7   9
       
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 98   162
       
19.2 Rentelasten en soortgelijke kosten 2024   2023
Rente langlopende schulden      
- Leningen overheid -353   -404
- Leningen kredietinstellingen -13.445   -13.000
Waarde mutatie derivaten (extendible leningen) -69   -7
Vergoeding voor afkoop basisrentelening 0   94
Vrijval swaption 1.952   1.952
Vrijval vestia lening 181   180
Vrijval optie premie derivaten -17   -17
       
Totaal rente langelopende schulden -11.752   -11.202

De waarde mutatie van de derivaten heeft betrekking op reële waarde van uitstaande extendibles. De opgenomen waardering is door externe partijen vastgesteld.

Rente kortlopende schulden      
- Rente op liquide middelen 0   -8
- Overige rentelasten 0   0
       
Totaal rente kortlopende schulden 0   -8
       
Financieringskosten -107   -120
       
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -11.860   -11.330

De rentelast van langelopende schulden kan als volgt worden gespecificeerd:

       
Rentelasten van leningen met een vaste rente -13.463   -13.230
Rentelasten van leningen met een variabele rente -335   -174
Waarde mutatie derivaten (extendible leningen) -69   -7
Overige 2.116   2.115
       
Totaal rentelasten langlopende schulden -11.752   -11.296

De grondposities vertegenwoordigen een waarde van € 4,9 miljoen. De rentelasten van de grondposities komen direct ten laste van het resultaat en bedragen op basis van 3,3% € 162.000.

20 Belastingen

  2024   2023
Acute belasting 2024 -7.552   0
Acute belasting 2023 -419   -8.410
Acute belasting 2022 0   535
Acute belasting 2019 0   -36
Mutatie latentie afschrijvingspotentieel -355   617
Mutatie latentie disagio -92   -103
Mutatie latentie Swaption -115   -116
       
Totaal belastingen -8.534   -7.513

De acute belastingdruk is gebaseerd op het gemiddelde wettelijke belastingtarief van 25,8%.

Samenstelling fiscaal resultaat      
  2024   2023
       
Resultaat voor belastingen volgens de commerciële jaarrekening 214.409    -298.693 
       
       
Projectresultaat -5.438   
Verkopen -181    1.393 
Afschrijvingen 17    -1.337 
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -198.906    305.753 
Overige waardeveranderingen 16.696    24.463 
Overige posten 37    -68 
Swaption -531    -531 
Saneringsheffing  
Herinvesteringsreserve -1.656    -1.650 
Disagio -385    -434 
Derivaten  
       
  -190.347    327.589 
       
Fiscaal resultaat voor beperking rente aftrek 24.062    28.896 
Afschrijvingen 523    1.882 
Rentelasten 12.688    12.021 
Overige posten -147    -1.461 
       
Grondslag voor renteaftrek (EBITA) 37.126    41.338 
Maximale rente aftrek 20% 7.425    8.268 
       
Werkelijke rentelasten en soortgelijke kosten 12.688    12.021 
       
Beperking rente aftrek (ATAD) 5.263    3.753 
       
       
Fiscaal resultaat 29.325    32.649 
Fiscale verlies compensatie  
       
Belastbaar bedrag 29.325    32.649 
       
Verschuldigde winstbelasting 19% van € 200 38    38 
Verschuldigde winstbelasting 25,8% van € 29.325- € 200 7.514    8.372 
       
Totaal verschuldigde winstbelasting 7.552    8.410 

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,8%. De effectieve belastingdruk over 2024 is 3,98%  (2023: 2,55%). De effectieve belastingdruk is stabiel.

De aangiften t/m 2020 zijn definitief,  2021, 2022 en 2023 zijn ingediend.


Overige toelichtingen op het resultaat

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie:      
  2024   2023
Immateriële vaste activa -95   -95
Kantoor -215   -213
Inventarissen -35   -35
Vervoermiddelen -61   -52
Automatisering -134   -151
       
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa -540   -546
       
Lonen en salarissen 2024   2023
Bruto salaris -9.643   -8.728
Ziekengeld 90   6
Inleenkrachten -215   -227
Sociale lasten -1.576   -1.455
Pensioenlasten -1.177   -1.062
Overige personeelskosten -720   -745
       
Totaal lonen en salarissen -13.241   -12.212

Het bruto salaris is ten opzichte van voorgaand jaar gewijzigd met de CAO aanpassing van 10% (2023: 0%).

Eind 2024 had de corporatie 156,7 (2023: 160,6)  werknemers is dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Het gemiddelde aantal FTE in dienst over 2024 bedraagt 158,7. Accolade heeft geen medewerkers in dienst die buiten Nederland werkzaam zijn.

       
Overige bedrijfslasten 2024   2023
Vervoerskosten -350   -380
Huisvestingskosten -1.010   -654
Kosten Toezichthouders (RVC) -113   -108
Kantoorkosten -2.306   -2.306
Algemene kosten *) -1.871   -2.150
       
Totaal overige bedrijfslasten -5.649   -5.597
       
*) Specificatie Algemene kosten      
       
Dotatie voorziening Huurdebiteuren -217   -299
Dotatie voorziening Overige Debiteuren 0   -1
Contributie Aedes -105   -98
Bijdrage Autoriteit Woningcorporaties -78   -74
Verhuurderbijdrage huurcommissie -66   -58
Bijdrage huurdersverenigingen -121   -147
Accountants honoraria -212   -210
Advieskosten -565   -439
Obligoheffing -119   -540
Overig -388   -284
       
Totaal algemene kosten -1.871   -2.150


In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

       
Accountantshonoraria 2024   2023
Controle van de jaarrekening Deloitte -202   -200
Andere controlewerkzaamheden Deloitte -10   -10
Fiscale advisering 0   0
Andere niet-controlediensten 0   0
       
Totaal accountantshonoraria -212   -210

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties)en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2024, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.

7. Gebeurtenissen na balansdatum

Voorjaarsnota: besluit tot huurbevriezing

Op 16 april 2025 is in de Voorjaarsnota aangekondigd dat per 1 juli 2025 en per 1 juli 2026 een bevriezing van de huren in de gereguleerde huursector zal gelden. Het betreft een politieke afspraak die op het moment van opmaken van deze jaarrekening nog niet is vastgelegd in wet- en regelgeving.

De marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde van het vastgoed is bepaald op basis van onder meer de veronderstelling van jaarlijkse huurverhogingen. Indien de aangekondigde huurbevriezing daadwerkelijk in werking treedt, zal dit een neerwaarts effect hebben op de markt- en beleidswaarde van het vastgoed.

Daarnaast heeft de maatregel ook impact op financiële kengetallen in de toekomst, waaronder de Interest Coverage Ratio (ICR). De ICR is een belangrijke ratio voor de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en wordt mede bepaald op basis van de operationele kasstroom. Omdat de huurinkomsten door de bevriezing achterblijven bij eerdere aannames, zal de ontwikkeling van de operationele kasstroom achterblijven en daarmee de ICR (eerder dan tot eind vorig jaar beoogd) onder druk komen te staan.

Naar aanleiding van het aangekondigde besluit is door Accolade een scenarioanalyse uitgevoerd waarin de effecten van het uitblijven van huurverhogingen in 2025 en 2026 zijn doorgerekend. Uitgaande van het feit dat het huurbevriezingsscenario zich volledig voordoet, is de (potentiële) impact als volgt:

  • De beleidswaarde per 31 december 2024 zou afnemen met 6,7% (€ 93 miljoen). En daarmee de LTV zou stijgen tot 33%, was 31% (bij een grenswaarde van 70%).
  • De ICR zal in 2025 en 2026 respectievelijk met 0,2 en 0,4 punten dalen ten opzichte van het basisscenario met reguliere huurindexaties tot het niveau van 2,2 in 2025 en 1,9 in 2026 (bij een grenswaarde van 1,4).
  • De kasstroomontwikkeling vertraagt, wat gevolgen kan hebben voor geplande investeringen en schuldopbouw op middellange termijn. Wij onderzoeken op dit moment welke ingrepen in het geplande onderhoud, de verduurzaming en (nieuwbouw)investeringen de minste impact hebben op onze volkshuisvestelijke taak maar welke wel voldoende ingrijpen om de (financiële) continuïteit van Accolade te bewaken.

Omdat het besluit ná balansdatum is genomen en op 31 december 2024 nog onzeker was, is deze gebeurtenis aangemerkt als een niet-aanpassingsgebeurtenis in de zin van Richtlijn RJ 160. Indien de maatregel formeel wordt bekrachtigd, zal de impact hiervan worden verwerkt in de verslaggeving over boekjaar 2025.

8. Overige informatie


Bestuurders en commissarissen 
Per ultimo 2024 bestaat de raad van bestuur uit twee statutair-directeuren. Zij zijn benoemd voor een periode van vier jaar. De raad van commissarissen bestaat uit vijf leden.

De RvC stelt de bestuurdersbeloning vast. Deze beloning moet voldoen aan de geldende WNT-regelgeving. De honorering is lager vastgesteld dan het geldende maximum WNT-bedrag van € 218.000, klasse G.

Voor de honorering van de commissarissen volgen we de beroepsregel honorering commissarissen van de VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). De beroepsregel is sinds 2015 bindend voor alle leden. De bezoldigingsmaxima in de beroepsregel liggen lager dan in de WNT.

Verantwoordingsmodel WNT 2024


WNT-verantwoording 2024 Stichting Accolade
De WNT is van toepassing op Stichting Accolade. Het voor Stichting Accolade toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2024 € 218.000. Dit betreft het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties. Stichting Accolade valt in klasse G.

1. Bezoldiging topfunctionarissen
1a. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13 maand van de functievervulling.

 Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13 maand van de functievervulling inclusief degenen die op grond van hun voormalige functie nog 4 jaar als topfunctionaris worden aangemerkt.

Gegevens 2024 bedragen x € 1 F.W. de Roos E.B. Klinkhammer
Functiegegevens Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in 2024 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1 1
Dienstbetrekking? Ja Ja
Bezoldiging    
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 163.017 157.703
Beloningen betaalbaar op termijn 22.702 22.702
Subtotaal 185.719 180.405
     
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 218.000 218.000
     
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t.
     
Bezoldiging 185.719 180.405
     
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t.
Gegevens 2023 bedragen x € 1 F.W. de Roos E.B. Klinkhammer
Functiegegevens Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in 2023 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1 1
Dienstbetrekking? Ja Ja
     
Bezoldiging    
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 156.492 153.285
Beloningen betaalbaar op termijn 21.154 21.154
Subtotaal 177.646 174.439
     
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 209.000 209.000
     
Bezoldiging 177.646 174.439

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

Gegevens 2024 bedragen x € 1 M.P.C. Breeuwer A.H.M. Gijsbers S.J.C. Gaastra
Functiegegevens Voorzitter Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling in 2024 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12 01/01 – 31-12
       
Bezoldiging      
Bezoldiging 26.160 17.440 17.440
       
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 32.700 21.800 21.800
       
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Bezoldiging 26.160 17.440 17.440
       
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t. N.v.t.
       
Gegevens 2023 bedragen x € 1 M.P.C. Breeuwer A.H.M. Gijsbers S.J.C. Gaastra
Functiegegevens Lid Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling in 2023 01/01 -31/12 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12
       
Bezoldiging      
Bezoldiging 25.080 16.720 16.720
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 31.350 20.900 20.900
Gegevens 2024 bedragen x € 1 A.W. Siebenga P.F. Hu-Knot
Aanvang en einde functievervulling in 2024 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12
     
Bezoldiging    
Bezoldiging 17.440 17.440
     
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 21.800 21.800
     
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t.
Bezoldiging 17.440 17.440
     
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t.
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t.
Gegevens 2023 bedragen x € 1 A.W. Siebenga P.F. Hu-Knot A.R. Snapper
Functiegegevens Lid Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling in 2023 01/01 -31/12 19/04 – 31/12 01/01 – 28/02
       
Bezoldiging      
Bezoldiging 16.720 11.773 2.787
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 20.900 14.716 3.378

 
3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT 

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2024 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen. 

9. Gescheiden verantwoording DAEB/Niet-DAEB


Balans per 31 december 2024 na resultaatbestemming DAEB
Accolade heeft gekozen voor een administratieve splitsing van DAEB naar Niet-DAEB activiteiten. Deze gesegmenteerde balansen zijn hierna opgenomen.

ACTIVA (bedragen x €1.000) ref. 31/12/2024 31/12/2023
       
VASTE ACTIVA      
Immateriële Vaste Activa   553 647
       
Vastgoedbeleggingen      
DAEB vastgoed in exploitatie   2.129.969 1.923.016
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie   0 0
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   16.099 15.593
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie   1.048 3.400
    2.147.116 1.942.009
Materiële vaste activa      
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie   3.675 3.836
    3.675 3.836
Financiële vaste activa      
Latentebelastingvordering   1.956 2.518
Interne lening   0 0
Overige vorderingen   539 664
Netto vermogenswaarde Niet-Daeb   115.108 107.216
    117.603 110.398
Totaal van vaste activa   2.268.947 2.056.890
       
VLOTTENDE ACTIVA      
Voorraden      
Vastgoed bestemd voor verkoop   537 310
Overige voorraden   0 0
    537 310
Vorderingen      
Huurdebiteuren   220 196
Overheid   3 142
Vordering op groepsmaatschappij   0 0
Belastingen en premies sociale verzekeringen   0 1.679
Overige vorderingen   373 296
Overlopende activa   76 3
    672 2.316
       
Liquide middelen   -9.296 -9.249
Totaal van vlottende activa   -8.087 -6.623
       
Totaal activa   2.260.860 2.050.267
PASSIVA (bedragen x €1.000) ref. 31/12/2024 31/12/2023
       
EIGEN VERMOGEN      
Herwaarderingsreserve   1.140.069 970.944
Wettelijke reserve   36.054 27.521
Overige reserves   573.159 544.941
    1.749.282 1.543.406
       
VOORZIENINGEN      
Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering   3.415 14.673
Overige voorzieningen   1.056 1.258
    4.471 15.931
       
LANGLOPENDE SCHULDEN      
Leningen overheid   8.649 9.732
Leningen banken   436.830 422.641
Interne lening   0 0
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   14.224 13.989
Overige langlopende schulden   2.365 2.297
    462.068 448.659
       
VLOTTENDE PASSIVA      
Kortlopende schulden      
Schulden aan overheid   1.096 1.482
Schulden aan banken   19.178 18.642
Schulden aan leveranciers en handelskredieten   8.712 8.636
Schulden aan groepsmaatschappij   0 0
Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen   6.419 4.838
Overige schulden   439 392
Overlopende passiva   9.195 8.281
    45.039 42.271
       
Totaal passiva   2.260.860 2.050.267

Balans per 31 december 2024 na resultaatbestemming Niet-DAEB
Accolade heeft gekozen voor een administratieve splitsing van DAEB naar Niet-DAEB activiteiten. Deze gesegmenteerde balansen zijn hierna opgenomen.

ACTIVA (bedragen x €1.000) ref. 31/12/2024 31/12/2023
       
VASTE ACTIVA      
Immateriële Vaste Activa   0 0
       
Vastgoedbeleggingen      
DAEB vastgoed in exploitatie   0 0
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie   99.185 91.144
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   28.362 26.445
Vastgoed in ontwikkeling bestemd vooreigen exploitatie   1  - 
    127.548 117.589
Materiële vaste activa      
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie   0 0
    0 0
Financiële vaste activa      
Latentebelastingvordering   0 0
Interne lening   0 0
Overige vorderingen   0 0
Netto vermogenswaarde Niet-Daeb   0 0
    0 0
Totaal van vaste activa   127.548 117.589
       
VLOTTENDE ACTIVA      
Voorraden      
Vastgoed bestemd voor verkoop   0 250
Overige voorraden   4.892 5.102
    4.892 5.352
Vorderingen      
Huurdebiteuren   14 11
Overheid   0 0
Vordering op groepsmaatschappij   0 0
Belastingen en premies sociale verzekeringen   0 0
Overige vorderingen   108 54
Overlopende activa   0 0
    122 65
       
Liquide middelen   10.000 10.000
Totaal van vlottende activa   15.014 15.417
       
Totaal activa   142.562 133.006
PASSIVA (bedragen x €1.000) ref. 31/12/2024 31/12/2023
       
EIGEN VERMOGEN      
Herwaarderingsreserve   36.054 27.521
Wettelijke reserve   0 0
Overige reserves   79.054 79.695
    115.108 107.216
       
VOORZIENINGEN      
Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructurering   0 0
Overige voorzieningen   0 0
    0 0
       
LANGLOPENDE SCHULDEN      
Leningen overheid   0 0
Leningen banken   0 0
Interne lening   0 0
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   27.183 25.551
Overige langlopende schulden   145 147
    27.328 25.698
       
VLOTTENDE PASSIVA      
Kortlopende schulden      
Schulden aan overheid   0 0
Schulden aan banken   0 0
Schulden aan leveranciers en handelskredieten   0 0
Schulden aan groepsmaatschappij   0 0
Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen   0 0
Overige schulden   0 0
Overlopende passiva   126 91
    126 91
       
Totaal passiva   142.562 133.006

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2024 DAEB

Omschrijving (bedragen x € 1.000) ref. 2024 2023
Huuropbrengsten   105.670 101.988
Opbrengst Servicecontracten   2.984 2.858
Lasten Servicecontracten   -3.217 -2.956
Overheidsbijdragen   13 11
Lasten verhuur en beheeractiviteiten   -8.745 -8.902
Lasten onderhoudsactiviteiten   -44.529 -43.983
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit   -7.479 -6.393
Totaal van nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille   44.697 42.623
       
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 -872
Toegerekende organisatiekosten   0 0
Totaal van nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 -872
       
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille   5.677 2.696
Toegerekende organisatiekosten   -32 -60
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille   -4.345 -1.743
Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille   1.300 893
       
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille   -16.474 -25.510
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille   190.243 -296.159
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden   271 4
Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille   174.040 -321.665
       
Opbrengst overige activiteiten   108 92
Kosten overige activiteiten   -134 -118
Totaal van nettoresultaat overige activiteiten   -26 -26
       
Overige organisatiekosten   -1.802 -1.562
Kosten omtrent leefbaarheid   -2.270 -2.124
       
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten   20 162
Rentelasten en soortgelijke kosten   -11.860 -11.331
Totaal van financiële baten en lasten   -11.840 -11.169
       
Totaal van resultaat voor belastingen   204.099 -293.902
Belastingen   -8.011 -6.523
Resultaat niet Daeb Tak   9.787 -5.781
Resultaat na belastingen   205.875 -306.206

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2024 Niet-DAEB

Omschrijving (bedragen x € 1.000) ref. 2024 2023
Huuropbrengsten   4.916 4.792
Opbrengst Servicecontracten   102 93
Lasten Servicecontracten   -82 -106
Overheidsbijdragen   0 0
Lasten verhuur en beheeractiviteiten   -377 -348
Lasten onderhoudsactiviteiten   -2.793 -2.002
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit   -292 -251
Totaal van nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille   1.474 2.178
       
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0
Toegerekende organisatiekosten   0 0
Totaal van nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling   0 0
       
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille   993 2.596
Toegerekende organisatiekosten   0 -33
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille   -487 -2.419
Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille   506 144
       
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille   -76 2.509
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille   8.105 -9.657
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden   286 59
Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille   8.315 -7.089
       
Opbrengst overige activiteiten   0 0
Kosten overige activiteiten   0 0
Totaal van nettoresultaat overige activiteiten   0 0
       
Overige organisatiekosten   -65 -25
Kosten omtrent leefbaarheid   0 0
       
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten   0 0
Rentelasten en soortgelijke kosten   79 1
Totaal van financiële baten en lasten   79 1
       
Totaal van resultaat voor belastingen   10.310 -4.791
Belastingen   -522 -990
Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen   0 0
Resultaat na belastingen   9.787 -5.781

 Kasstroomoverzicht 2024 DAEB

(directe methode) bedragen x €1.000

  2024 2023
Operationele activiteiten    
     
Huurontvangsten 105.770  102.118 
Vergoedingen 3.054  2.666 
Overheidsontvangsten 13  11 
Overige bedrijfsontvangsten 238  203 
Renteontvangsten 160 
     
Saldo ingaande kasstromen 109.084  105.158 
     
Erfpacht
Betalingen aan werknemers 12.056  11.212 
Onderhoudsuitgaven 40.322  38.979 
Overige bedrijfsuitgaven 16.520  13.949 
Betaalde interest 13.263  13.760 
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 194  614 
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 662  533 
Vennootschapsbelasting 4.494  6.363 
     
Saldo uitgaande kasstromen 87.514  85.413 
     
Kasstroom uit operationele activiteiten 21.570  19.745 
     
(Des)investeringsactiviteiten    
     
MVA ingaande kasstroom    
Verkoopontvangsten bestaande huur 4.699  1.694 
Verkoopontvangsten VOV 998  1.042 
Verkoopontvangsten nieuwbouw
Verkoopontvangsten grond
(Des)investeringsontvangsten overig
Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 5.697  2.736 
     
MVA uitgaande kasstroom    
Nieuwbouw huur 19.290  9.349 
Verbeteruitgaven 24.295  19.555 
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden
Nieuwbouw verkoop
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 874  444 
Sloopuitgaven 535 
Investeringen overig 260  490 
Totaal van verwervingen MVA 44.719  30.373 
     
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -39.022  -27.637 
     
FVA    
Ontvangsten verbindingen
Ontvangsten overig 1.964  3.669 
Uitgaven verbindingen
Uitgaven overig
     
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 1.964  3.669 
     
Kasstroom uit (des)investeringen -37.058  -23.968 
     
Financieringsactiviteiten    
     
Ingaand    
Nieuwe te borgen leningen 45.000  40.000 
Nieuwe ongeborgde leningen
Uitgaand    
Aflossing geborgde leningen 16.626  32.691 
Aflossing ongeborgde leningen 3.433  2.929 
     
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 24.941  4.380 
     
Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar 9.453  157 
     
De toename (afname) van de geldmiddelen in boekjaar is als volgt te specificeren: 2024  2023 
     
Stand per 1 januari -9.249 -1.406
     
Mutaties boekjaar 9.453 157
Wijziging kortgeld mutaties -9.500 -8.000
     
Stand per 31 december -9.296 -9.249
     

Kasstroomoverzicht 2024 Niet-DAEB

(directe methode) bedragen x €1.000

  2024 2023
Operationele activiteiten    
     
Huurontvangsten 4.905  4.753 
Vergoedingen 165  144 
Overheidsontvangsten
Overige bedrijfsontvangsten 59  52 
Renteontvangsten 81 
     
Saldo ingaande kasstromen 5.210  4.949 
     
Erfpacht
Betalingen aan werknemers 502  465 
Onderhoudsuitgaven 2.462  1.705 
Overige bedrijfsuitgaven 647  521 
Betaalde interest
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden
Vennootschapsbelasting 522  990 
     
Saldo uitgaande kasstromen 4.136  3.681 
     
Kasstroom uit operationele activiteiten 1.074  1.268 
     
(Des)investeringsactiviteiten    
     
MVA ingaande kasstroom    
Verkoopontvangsten bestaande huur 278  2.346 
Verkoopontvangsten VOV 995  75 
Verkoopontvangsten nieuwbouw
Verkoopontvangsten grond 357  290 
(Des)investeringsontvangsten overig
Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 1.630  2.711 
     
MVA uitgaande kasstroom    
Nieuwbouw huur
Verbeteruitgaven 570  199 
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden
Nieuwbouw verkoop
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 237  250 
Sloopuitgaven
Investeringen overig
Totaal van verwervingen MVA 808  449 
     
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 822  2.262 
     
FVA    
Ontvangsten verbindingen
Ontvangsten overig
Uitgaven verbindingen
Uitgaven overig 1.896  3.606 
     
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA -1.896  -3.606 
     
Kasstroom uit (des)investeringen -1.074  -1.344 
     
Financieringsactiviteiten    
     
Ingaand    
Nieuwe te borgen leningen
Nieuwe ongeborgde leningen
Uitgaand    
Aflossing geborgde leningen
Aflossing ongeborgde leningen
     
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
     
Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar -76 
     
De toename (afname) van de geldmiddelen in boekjaar is als volgt te specificeren: 2024  2023 
     
Stand per 1 januari 10.000 10.076
     
Mutaties boekjaar 0 -76
Wijziging kortgeld mutaties 0 0
     
Stand per 31 december 10.000 10.000